Check giá "BN chính chủ- Mặt tiền Chợ Chim Xanh Đội Cung,Q11;1T+2Lđúc;DT 3.2x12m"

Nhận định về mức giá 13,6 tỷ cho nhà mặt tiền đường Đội Cung, Quận 11

Với diện tích đất 40 m² và diện tích sử dụng 120 m² trên 3 tầng, nhà mặt tiền đường Đội Cung, Quận 11 được chào bán với giá 13,6 tỷ đồng, tương đương khoảng 340 triệu đồng/m² sử dụng hoặc 340 triệu đồng/m² đất. Đây là mức giá khá cao trên thị trường hiện nay, tuy nhiên cần xem xét kỹ các yếu tố liên quan để đánh giá mức giá này có hợp lý hay không.

Phân tích chi tiết

Nhận xét về mức giá

Mức giá 13,6 tỷ đồng tương đương 340 triệu/m² đất là mức giá nằm ở ngưỡng trên của thị trường nhà mặt tiền Quận 11, phù hợp với những căn nhà có vị trí đắc địa, tiện ích đầy đủ, an ninh tốt và pháp lý minh bạch như trường hợp này. Nếu nhà thực sự nằm ngay mặt tiền đường lớn, gần chợ, trường học, bệnh viện và có thể sử dụng để kinh doanh thì mức giá này có thể chấp nhận được.

Tuy nhiên, nếu nhà nằm trong hẻm xe hơi hoặc có yếu tố nở hậu, diện tích ngang hẹp chỉ 3.2m sẽ hạn chế về mặt thiết kế và sử dụng, điều này có thể khiến giá trị thực tế giảm so với nhà mặt tiền rộng rãi hơn. Vì vậy, nên thương lượng giảm giá khoảng 5-10% để phù hợp với thực tế sử dụng.

Lưu ý cần tránh khi giao dịch

• Kiểm tra kỹ pháp lý sổ hồng, tránh trường hợp giấy tờ không rõ ràng hoặc có tranh chấp.
• Đo đạc thực tế chiều ngang, chiều dài và so sánh với giấy tờ để tránh sai lệch diện tích.
• Kiểm tra hiện trạng nhà, chất lượng xây dựng và các tiện ích xung quanh.
• Thận trọng với các thông tin quảng cáo quá lời hoặc mập mờ về vị trí thực tế.
• Thương lượng rõ ràng về các điều khoản giao dịch, tránh phát sinh chi phí không minh bạch.

Đề xuất mức giá hợp lý và chiến lược thương lượng

Dựa trên phân tích trên, mức giá đề xuất để thương lượng là khoảng 12,5 – 13 tỷ đồng, tương đương 312 – 325 triệu/m². Mức giá này vừa phản ánh đúng hiện trạng nhà, diện tích đất và các yếu tố hạn chế như mặt tiền nhỏ, nhà nở hậu, vừa có tính cạnh tranh so với các căn tương tự.

Khi thương lượng với chủ nhà, có thể sử dụng các luận điểm sau:

• Nhấn mạnh hạn chế chiều ngang chỉ 3.2m và nở hậu ảnh hưởng đến công năng sử dụng và giá trị nhà.
• So sánh giá với các căn nhà mặt tiền Quận 11 tương tự có diện tích rộng hơn hoặc mặt tiền đẹp hơn đang được chào bán với giá thấp hơn.
• Đề cập đến chi phí sửa chữa hoặc hoàn thiện thêm để đảm bảo tiện nghi và thẩm mỹ.
• Khẳng định tính minh bạch pháp lý và thiện chí giao dịch nhanh để thuyết phục giảm giá.

Kết luận

Mức giá 13,6 tỷ đồng là chấp nhận được trong trường hợp nhà mặt tiền có vị trí đắc địa, tiện ích đầy đủ và pháp lý rõ ràng. Tuy nhiên, với thực tế mặt tiền nhỏ, nhà nở hậu và các yếu tố hạn chế khác, người mua nên thương lượng để có mức giá hợp lý hơn khoảng 12,5 tỷ đồng nhằm đảm bảo giá trị thực tế và tránh rủi ro tài chính.