Nhận xét về mức giá 4,28 tỷ đồng cho nhà 2 lầu, diện tích 33 m² tại đường Bùi Quang Là, P12, Gò Vấp
Mức giá 4,28 tỷ đồng tương đương khoảng 129,7 triệu/m² cho căn nhà 2 tầng, diện tích 33 m², vị trí trong hẻm trên đường Bùi Quang Là, quận Gò Vấp là mức giá cao so với mặt bằng chung của khu vực.
Gò Vấp hiện nay là khu vực phát triển nhanh với nhiều tiện ích, hạ tầng cải thiện, tuy nhiên để đánh giá hợp lý hay không cần dựa trên các tiêu chí so sánh cụ thể như sau:
So sánh thị trường thực tế tại khu vực Gò Vấp
| Tiêu chí | Nhà hẻm 2 lầu, 33 m² (Bùi Quang Là) | Nhà tương tự khu vực Gò Vấp (nguồn tham khảo: batdongsan.com.vn tháng 6/2024) |
|---|---|---|
| Diện tích đất | 33 m² | 30 – 40 m² |
| Giá trung bình/m² | 129,7 triệu/m² | 90 – 110 triệu/m² |
| Tổng giá bán | 4,28 tỷ đồng | 2,7 – 3,8 tỷ đồng |
| Vị trí | Trong hẻm, hẻm rộng khoảng 3 m, hẻm văn minh | Hẻm lớn, hoặc gần mặt tiền đường chính |
| Pháp lý | Đã có sổ, hoàn công đầy đủ | Đã có sổ, hoàn công |
| Nội thất | Nội thất cao cấp được tặng toàn bộ | Trang bị cơ bản hoặc chưa có nội thất |
Phân tích chi tiết
– So với mức giá trung bình 90-110 triệu/m² tại Gò Vấp cho nhà hẻm 2 lầu, diện tích tương đương, mức giá 129,7 triệu/m² là cao hơn khoảng 20-40%. Điều này có thể chấp nhận nếu căn nhà có vị trí đẹp hơn hẳn, hẻm rộng, nội thất cao cấp, pháp lý đầy đủ và tiện ích xung quanh rất tốt.
– Ưu điểm căn nhà này là đã hoàn công đầy đủ, sổ hồng pháp lý rõ ràng, thiết kế đẹp, nội thất sang trọng được tặng kèm, hẻm văn minh, gần chợ và trường học. Đây là những yếu tố giúp nâng giá trị bất động sản.
– Tuy nhiên, diện tích 33 m² khá nhỏ, hẻm chỉ rộng khoảng 3 m, có thể gây bất tiện cho xe cộ và sinh hoạt. Vị trí trong hẻm cũng làm giảm giá trị so với nhà mặt tiền hoặc hẻm lớn.
– Với thị trường hiện nay đang có xu hướng người mua tìm kiếm nhà có diện tích tối thiểu khoảng 40 m² và hẻm rộng hơn để thuận tiện sinh hoạt, mức giá này có thể khiến người mua cân nhắc kỹ.
Khuyến nghị khi muốn xuống tiền
- Kiểm tra kỹ giấy tờ pháp lý, đặc biệt là sổ hồng, hoàn công và các giấy phép xây dựng.
- Xem xét lại hiện trạng nhà, chất lượng xây dựng, nội thất tặng kèm để tránh phát sinh chi phí sửa chữa.
- Đánh giá kỹ về hẻm trước nhà: độ rộng, tình trạng an ninh, giao thông, để đảm bảo sinh hoạt thuận tiện.
- Thương lượng giá, cân nhắc mức giá hợp lý hơn, vì mức giá đưa ra đang ở ngưỡng trên trung bình.
Đề xuất giá và chiến thuật thương lượng
Dựa vào các dữ liệu thị trường, một mức giá hợp lý hơn cho căn nhà này nên dao động trong khoảng 3,7 – 3,9 tỷ đồng (tương đương 110-118 triệu/m²).
Chiến thuật thương lượng:
- Nhấn mạnh diện tích nhỏ chỉ 33 m², hẻm nhỏ 3 m, gây hạn chế về giao thông và sinh hoạt.
- So sánh các căn nhà tương tự trong khu vực có giá mềm hơn từ 2,7 đến 3,8 tỷ đồng.
- Đề cập đến chi phí bảo trì, nâng cấp hoặc phù hợp với ngân sách của bạn.
- Đề xuất mức giá 3,8 tỷ đồng như một con số hợp lý, vừa đảm bảo lợi ích người bán vừa phù hợp thị trường.
Kết luận: Mức giá 4,28 tỷ đồng là cao hơn mức trung bình thị trường tại khu vực cùng loại hình và diện tích. Nếu bạn có nhu cầu mua để ở, ưu tiên vị trí trung tâm, hẻm an ninh, nội thất đẹp thì có thể xem xét. Tuy nhiên, nếu muốn đầu tư hoặc mua để ở lâu dài, nên thương lượng giá xuống khoảng 3,8 tỷ đồng để đảm bảo tính hợp lý và giá trị so với thị trường.
