Thẩm định giá trị thực:
Tài sản là mặt bằng kinh doanh với diện tích 4,5m x 28m = 126m²/sàn, tổng 9 tầng (1 hầm + 1 trệt + 1 lửng + 7 lầu + sân thượng), diện tích sử dụng khoảng 600m². Giá thuê 60 triệu/tháng tương đương ~100.000đ/m²/tháng (60 triệu / 600m²).
Khu vực Đường Hùng Vương, Quận 5, là trục đường chính sầm uất, tập trung nhiều văn phòng, cửa hàng, gần Bệnh viện Nhiệt Đới – điểm cộng về lưu lượng khách và tiện ích. Kết cấu hiện đại có thang máy, PCCC đầy đủ, phù hợp đa dạng ngành nghề kinh doanh.
So với giá thuê mặt bằng kinh doanh khu vực trung tâm Quận 5, mức giá 60 triệu/tháng cho 600m² là hợp lý, thậm chí có thể xem là giá hơi cao do diện tích lớn và vị trí đẹp. Tuy nhiên, cần lưu ý chi phí vận hành tòa nhà, bảo trì thang máy, PCCC, và các chi phí phát sinh khác.
Nếu so sánh với chi phí thuê các mặt bằng tương đương trong khu vực (thường dao động 80.000 – 120.000đ/m²/tháng tùy vị trí và kết cấu), mức giá này không quá đắt nhưng vẫn có thể thương lượng giảm 5-10% nếu thuê lâu dài.
Phân tích lợi thế cạnh tranh:
- Mặt tiền Đường Hùng Vương, trục đường lớn, thuận tiện giao thông, dễ nhận diện thương hiệu.
- Kết cấu hiện đại, có hầm để xe và thang máy, đảm bảo tiện ích cho khách thuê và khách hàng.
- Vị trí gần bệnh viện lớn, khu vực nhộn nhịp, nhiều văn phòng, phù hợp đa dạng ngành nghề như văn phòng công ty, showroom, trung tâm đào tạo, spa, showroom.
- Diện tích sử dụng lớn, phù hợp doanh nghiệp cần nhiều không gian hoặc chia nhỏ từng tầng cho nhiều phòng ban.
Kịch bản khai thác tối ưu:
Tài sản phù hợp nhất để sử dụng làm mặt bằng kinh doanh hoặc văn phòng cho thuê. Với kết cấu hiện đại, công năng đầy đủ, chủ đầu tư hoàn toàn có thể khai thác theo mô hình cho thuê văn phòng hoặc mô hình cửa hàng/ showroom đa tầng.
Với vị trí sầm uất, có thể tận dụng khai thác làm chuỗi cửa hàng bán lẻ, trung tâm đào tạo, hoặc văn phòng đại diện công ty lớn. Do diện tích khá lớn nên cũng có thể phân chia cho nhiều doanh nghiệp thuê cùng lúc.
Bảng so sánh thị trường:
| Đặc điểm | Căn hiện tại | Đối thủ 1 (Đường Nguyễn Tri Phương, Q5) | Đối thủ 2 (Đường An Dương Vương, Q5) |
|---|---|---|---|
| Diện tích sử dụng | 600 m² (9 tầng) | 450 m² (7 tầng) | 500 m² (8 tầng) |
| Vị trí | Mặt tiền đường lớn, gần bệnh viện | Mặt tiền đường lớn, khu văn phòng | Mặt tiền đường chính, khu sầm uất |
| Giá thuê (đồng/m²) | ~100.000đ/m²/tháng | 90.000đ/m²/tháng | 110.000đ/m²/tháng |
| Tiện ích | Thang máy, PCCC, hầm để xe | Thang máy, PCCC, không có hầm | Thang máy, PCCC, bãi xe ngoài |
| Pháp lý | Đã có sổ, đầy đủ giấy tờ | Đã có sổ, giấy tờ chuẩn | Đã có sổ, giấy tờ chuẩn |
Checklist dành riêng cho tài sản này:
- Kiểm tra hợp đồng thuê rõ ràng, tránh tranh chấp về quyền sử dụng tầng hầm, sân thượng.
- Đánh giá chi phí vận hành, bảo trì thang máy và hệ thống PCCC để tránh phát sinh chi phí lớn.
- Xác nhận tình trạng pháp lý, giấy phép xây dựng đúng quy định, tránh rủi ro quy hoạch.
- Kiểm tra hiện trạng nội thất và hệ thống điện nước, đảm bảo đủ để vận hành ngay.
- Xem xét khả năng quay đầu xe và bãi đậu xe cho khách hàng, đặc biệt tại tầng hầm.
Đánh giá tổng quan: Giá thuê 60 triệu/tháng với mặt bằng kinh doanh diện tích 600m² tại mặt tiền đường Hùng Vương, Quận 5 là mức giá hợp lý, không quá cao so với thị trường. Với vị trí đắc địa, kết cấu hiện đại và đầy đủ tiện ích, tài sản này có tiềm năng khai thác hiệu quả.
Tuy nhiên, trước khi xuống tiền, người thuê cần kiểm tra kỹ các chi phí phát sinh và các điều khoản hợp đồng thuê để tránh rủi ro tài chính lâu dài. Nếu muốn thương lượng, có thể dùng lý do là diện tích lớn, chi phí vận hành cao để đề xuất giảm giá 5-10%.
