Thẩm định giá trị thực:
Với diện tích đất công nhận 289,9 m² (7m x 47m nở hậu 7,9m) và tổng diện tích sàn 1.114,6 m² trải dài 7 tầng hầm, đây là một tòa nhà căn hộ dịch vụ (CHDV) cho thuê cao cấp tại vị trí mặt tiền đường Võ Văn Kiệt, Quận 1 – một trong những tuyến đường đắc địa nhất trung tâm TP.HCM.
Tính đơn giá đất trên mặt bằng 120 tỷ / 289,9 m² = khoảng 414 triệu/m² đất, mức giá này tương đối cao, tuy nhiên phù hợp với vị trí trung tâm Quận 1 mặt tiền đường lớn 40m, gần nhiều tiện ích và giao thông thuận lợi.
Về kết cấu, tòa nhà cũ 7 tầng hầm và 7 tầng nổi, có 33 phòng CHDV, đang vận hành doanh thu 850 triệu/tháng, lợi nhuận ròng khoảng 500-550 triệu/tháng. Nếu tính lợi tức ròng trên giá bán: 550 triệu x 12 tháng = 6,6 tỷ/năm, tỷ suất lợi nhuận ròng ~5,5%, khá ổn trong bối cảnh trung tâm TP.HCM.
Nếu xây mới, chi phí xây dựng khoảng 6-7 triệu/m² sàn, với 1.114,6 m² sàn, tổng chi phí xây mới khoảng 7-8 tỷ đồng (chưa tính đất). Như vậy, giá trị hiện hữu của tòa nhà cộng với giá đất là hợp lý nếu không có rủi ro pháp lý hay quy hoạch.
Nhận xét về giá: mức giá 120 tỷ là cao nhưng không quá ngoa so với vị trí đắc địa trung tâm Quận 1 mặt tiền Võ Văn Kiệt. Tuy nhiên, người mua cần kiểm tra kỹ pháp lý, hiện trạng tòa nhà, và khả năng duy trì doanh thu.
Phân tích lợi thế cạnh tranh:
- Mặt tiền rộng 7m, nở hậu nhẹ lên 7,9m, tạo lợi thế về mặt thiết kế và khai thác phòng cho thuê.
- Đường trước nhà rộng 40m, thuận tiện cho xe lớn, phù hợp cho loại hình căn hộ dịch vụ, dễ dàng tiếp cận khách thuê cao cấp.
- Tòa nhà có 7 tầng hầm – rất hiếm ở khu vực trung tâm, tăng đáng kể diện tích sử dụng và tiện ích đậu xe.
- Đã có giấy phép kinh doanh KS – Airbnb hợp pháp, giúp vận hành ổn định, tránh rủi ro pháp lý về cho thuê ngắn hạn.
Kịch bản khai thác tối ưu:
Căn này phù hợp nhất để duy trì mô hình căn hộ dịch vụ cao cấp cho thuê dài hạn và ngắn hạn (Airbnb, khách du lịch, doanh nhân). Dòng tiền ổn định, lợi nhuận ròng khoảng 5,5%/năm là con số hấp dẫn trong bối cảnh lãi suất ngân hàng thấp.
Ngoài ra, nếu thị trường bất động sản phục hồi mạnh, người mua có thể cân nhắc xây lại mới với thiết kế hiện đại hơn để nâng giá thuê hoặc bán lại sau vài năm.
Bảng so sánh thị trường:
| Đặc điểm | Căn hiện tại | Đối thủ 1 (Đường Nguyễn Trãi, Q1) |
Đối thủ 2 (Đường Cống Quỳnh, Q1) |
|---|---|---|---|
| Diện tích đất (m²) | 290 | 250 | 280 |
| Diện tích sàn (m²) | 1.114,6 | 900 | 1.000 |
| Số tầng | 7 tầng + hầm | 6 tầng, không hầm | 7 tầng, 2 hầm |
| Giá bán (tỷ) | 120 | 95 | 110 |
| Hình thức cho thuê | CHDV + Airbnb có GP | Chung cư mini cho thuê | Khách sạn mini |
| Lợi nhuận ròng/tháng | 500-550 triệu | 350 triệu | 450 triệu |
| Vị trí | Mặt tiền Võ Văn Kiệt 40m | Đường Nguyễn Trãi 20m | Đường Cống Quỳnh 15m |
Checklist dành riêng cho tài sản này:
- Kiểm tra pháp lý rõ ràng: Giấy phép kinh doanh KS-Airbnb hợp lệ, sổ hồng đất sạch.
- Kiểm tra hiện trạng tòa nhà: độ bền kết cấu, hệ thống PCCC, thang máy, hầm gửi xe.
- Khảo sát thị trường cho thuê: tình hình occupancy, khách thuê ổn định, doanh thu thực tế.
- Xem xét quy hoạch xung quanh: không có dự án lớn nào gây ảnh hưởng tiêu cực sắp tới.
- Kiểm tra yếu tố phong thủy nếu người mua quan tâm (hướng nhà, nở hậu).
