Nhận định về mức giá bán
Mức giá 165 tỷ đồng cho một tòa nhà mới xây dựng, diện tích đất 432m² (16x27m), kết cấu 1 hầm 7 tầng lầu (tổng 8 tầng), mặt tiền đường Tăng Bạt Hổ, Quận 5, là một mức giá cao nhưng hợp lý trong bối cảnh nguồn cung bất động sản mặt tiền quy mô lớn, vị trí trung tâm Quận 5 ngày càng khan hiếm. Mức giá này phù hợp với nhóm khách hàng có nhu cầu sử dụng bất động sản vào mục đích khai thác thương mại (bệnh viện tư, phòng khám, trung tâm y tế, văn phòng công ty lớn…) hoặc đầu tư cho thuê lâu dài, nhờ vị trí sát các bệnh viện lớn và khu dân cư đông đúc.
Phân tích dữ liệu thị trường thực tế
| Tiêu chí | Bất động sản đang xem | BĐS cùng phân khúc Quận 5 (2023-2024) | BĐS tương tự Quận 1, 3 (2023-2024) |
|---|---|---|---|
| Vị trí | Tăng Bạt Hổ, gần BV Chợ Rẫy | Trần Hưng Đạo, Nguyễn Trãi, An Dương Vương | Hai Bà Trưng, Lý Tự Trọng, Nguyễn Thị Minh Khai |
| Diện tích đất | 432m² (16x27m) | 300-500m² | 300-500m² |
| Kết cấu | 1 hầm 7 tầng, mới xây, PCCC tiêu chuẩn | 1 hầm 5-7 tầng, đa số cũ hơn | 1 hầm 5-8 tầng, đa số cũ hơn |
| Giá rao bán | 165 tỷ (khoảng 382 triệu/m² đất) | 145-190 tỷ (khoảng 350-420 triệu/m² đất) | 200-280 tỷ (khoảng 500-650 triệu/m² đất) |
| Tiềm năng khai thác | Cho thuê y tế, văn phòng, trung tâm dịch vụ | Tương tự, nhưng vị trí thường kém đắc địa hơn | Tỷ suất cho thuê cao hơn, nhu cầu văn phòng lớn |
- Mức giá 382 triệu/m² đất với nhà mới xây, đầy đủ pháp lý, mặt tiền lớn 16m, vị trí đắc địa là tiệm cận giá trung bình các khu vực tương đương Quận 5 thời điểm 2023-2024.
- Số lượng bất động sản có diện tích lớn, mặt tiền rộng, xây sẵn nhiều tầng, đủ tiêu chuẩn PCCC và pháp lý hoàn thiện ở trung tâm rất hiếm.
- Giá thuê thực tế các tòa nhà mặt tiền 300-500m², 5-8 tầng khu này dao động 400-700 triệu/tháng (tùy vị trí, diện tích sàn, thiết kế).
- Vị trí gần các bệnh viện lớn là lợi thế khác biệt nếu khai thác ngành y tế, giáo dục hoặc dịch vụ chuyên biệt.
Trường hợp nào mức giá này hợp lý?
- Bạn đang tìm kiếm bất động sản mặt tiền lớn, vị trí cực kỳ trung tâm, pháp lý rõ ràng, không phải mất thêm chi phí xây dựng hoặc hoàn công.
- Mục đích đầu tư là khai thác lâu dài cho thuê hoặc tự vận hành các dịch vụ giá trị cao như bệnh viện tư, trung tâm y tế, văn phòng công ty lớn.
- Chấp nhận biên độ lợi nhuận vừa phải (tỷ suất lợi nhuận tại khu vực này khoảng 3-5%/năm so với giá trị tài sản), đổi lại là độ an toàn pháp lý và tiềm năng tăng giá đất trung tâm trong dài hạn.
- Bạn có khả năng thương lượng giảm giá thêm, hoặc có phương án khai thác tối ưu để đạt tỷ suất sinh lời tốt hơn mặt bằng chung.
Lưu ý khi quyết định xuống tiền
- Xác minh kỹ pháp lý: Kiểm tra sổ hồng, hoàn công, quy hoạch, giấy phép xây dựng, hệ thống PCCC có đúng chuẩn không.
- Đánh giá lại giá trị tài sản trên từng phương diện: giá đất, giá xây dựng (hiện nay xây dựng tòa nhà 8 tầng tiêu chuẩn cao ở trung tâm TP.HCM chi phí từ 25-35 triệu/m² sàn), giá trị khai thác cho thuê.
- Xem kỹ lưu lượng giao thông và khả năng tiếp cận thực tế, đặc biệt với đối tượng khách hàng mục tiêu (ngành y tế, giáo dục…)
- So sánh thêm với các tài sản tương tự trong khu vực (nếu có) về giá bán, giá cho thuê, tiện ích, kết cấu… để tăng sức ép thương lượng giá.
- Đánh giá chi phí vận hành, bảo trì tòa nhà nhiều tầng, đặc biệt nếu khai thác vào mục đích chuyên biệt.
- Khảo sát lại nhu cầu thuê thực tế để đảm bảo kế hoạch đầu tư không bị “treo” vốn lâu dài.
Kết luận
Mức giá 165 tỷ đồng cho bất động sản này không rẻ nhưng phù hợp với giá trị thực và vị trí đắc địa của tài sản, đặc biệt dành cho nhà đầu tư có nhu cầu khai thác dài hạn hoặc vận hành dịch vụ chuyên biệt tại trung tâm Quận 5. Bạn nên kiểm tra kỹ pháp lý, thương lượng thêm về giá và chuẩn bị phương án khai thác tối ưu để đảm bảo hiệu quả đầu tư.
