Nhận định tổng quan về mức giá 18,7 tỷ cho lô đất mặt tiền đường Vĩnh Phú 33, Thành phố Thuận An
Giá 18,7 tỷ tương đương khoảng 24,93 triệu đồng/m² cho diện tích 750 m² đất thổ cư mặt tiền là mức giá tương đối cao so với mặt bằng chung bất động sản thổ cư tại khu vực Thuận An, Bình Dương hiện nay.
Tuy nhiên, lô đất sở hữu nhiều điểm cộng như mặt tiền rộng 16,5 m, chiều dài 50 m, đất vuông vức, có sổ riêng, thổ cư 100% với diện tích thổ cư 160 m², pháp lý rõ ràng và đường lớn thông tứ hướng thuận tiện cho việc xây kho, xây nhà hoặc biệt thự đều rất thuận lợi. Đặc biệt vị trí đất gần Quốc lộ 13, bờ sông Sài Gòn và các tuyến đường rộng, ô tô và xe tải ra vào được dễ dàng, giúp tăng tính thanh khoản và tiềm năng phát triển trong tương lai.
Phân tích so sánh giá đất thổ cư tại các vị trí tương tự gần khu vực Thuận An, Bình Dương
| Khu vực | Diện tích (m²) | Giá/m² (triệu đồng) | Giá tổng (tỷ đồng) | Vị trí và đặc điểm | Ngày tham khảo gần nhất |
|---|---|---|---|---|---|
| Vĩnh Phú, Thuận An | 700 | 20 – 22 | 14 – 15,4 | Đất thổ cư, mặt tiền đường nhựa 10-12m, gần chợ và tiện ích | 2024 Q1 |
| Phường Bình Hòa, Thuận An | 600 | 22 – 24 | 13,2 – 14,4 | Đất thổ cư, đường ô tô, gần Quốc lộ 13, tiềm năng tăng giá | 2024 Q1 |
| Gần bờ sông Sài Gòn, Thuận An | 800 | 25 – 27 | 20 – 21,6 | Đất thổ cư, view sông, đường lớn, phù hợp xây biệt thự | 2024 Q1 |
Qua bảng so sánh, giá 24,93 triệu/m² đang cao hơn mức trung bình các lô đất thổ cư tương tự trong khu vực khoảng 20-24 triệu/m², chỉ tương đương hoặc thấp hơn một chút so với các lô đất view sông có đường lớn.
Những lưu ý khi cân nhắc xuống tiền
- Xác minh pháp lý kỹ lưỡng: sổ đỏ riêng, không tranh chấp, quy hoạch đất thổ cư rõ ràng và không nằm trong vùng quy hoạch giải tỏa.
- Kiểm tra thực trạng đất và nhà xây sẵn: đặc biệt kiểm tra chất lượng nhà C4 mới xây, xem xét khả năng tận dụng hoặc phá dỡ để xây mới.
- Đánh giá tiềm năng phát triển khu vực: kế hoạch nâng cấp hạ tầng, quy hoạch phát triển đô thị quanh khu vực Vĩnh Phú, Thuận An.
- Xem xét khả năng tài chính và hỗ trợ vay ngân hàng kèm theo điều kiện hỗ trợ của chủ đất.
- Thương lượng để giảm giá hoặc yêu cầu hỗ trợ chi phí phát sinh sang bên bán.
Đề xuất mức giá hợp lý và chiến lược thuyết phục chủ đất
Dựa trên phân tích thị trường, mức giá hợp lý nên nằm trong khoảng 21 – 22 tỷ đồng (tương đương 28 – 29 triệu/m²) nếu xét yếu tố vị trí, mặt tiền rộng và tiềm năng phát triển. Tuy nhiên, để có thể thương lượng thành công trong điều kiện giá hiện tại và giảm thiểu rủi ro, bạn có thể đề xuất mức giá khoảng 17,5 – 18 tỷ đồng với các lý do sau:
- So sánh giá các lô đất tương tự có mặt tiền và diện tích tương đương nhưng giá mềm hơn trong khu vực.
- Khả năng đầu tư xây dựng lại nhà C4 hiện hữu hoặc cải tạo, phát sinh chi phí.
- Cần tính thêm chi phí hoàn thiện pháp lý, thuế và chi phí phát sinh khác dù chủ đất cam kết bao thuế.
- Yêu cầu hỗ trợ vay ngân hàng và các điều kiện thanh toán linh hoạt.
Bạn có thể trình bày với chủ đất rằng bạn đánh giá cao vị trí và tiềm năng lô đất, đồng thời mong muốn đầu tư lâu dài nên cần một mức giá hợp lý để đảm bảo hiệu quả tài chính bền vững. Việc đề xuất giá thấp hơn cũng giúp bạn có khoản dự phòng chi phí phát sinh khi hoàn thiện pháp lý và xây dựng.
