Nhận định mức giá
Giá 7,768 tỷ đồng cho căn nhà 5 tầng tại quận Gò Vấp là mức giá khá cao, tuy nhiên không hoàn toàn bất hợp lý nếu xét đến vị trí và tiềm năng khai thác thu nhập từ cho thuê. Với diện tích đất 47 m², diện tích sử dụng 203 m² và thu nhập cho thuê hiện tại 456 triệu đồng/năm, giá/m² đất đạt khoảng 165,28 triệu đồng/m², cao hơn mức trung bình của khu vực nhưng phù hợp với nhà hẻm xe hơi rộng 8m, gần ngã tư lớn và khu trung tâm sầm uất.
Phân tích chi tiết và so sánh
| Tiêu chí | Bất động sản đang xét | Tham khảo khu vực Gò Vấp (mức trung bình) | Ghi chú |
|---|---|---|---|
| Vị trí | Đường Lê Đức Thọ, P.6, gần ngã tư Nguyễn Oanh – Lê Đức Thọ, trung tâm Gò Vấp | Trung tâm Gò Vấp, các tuyến đường chính | Vị trí rất thuận tiện, gần chợ, giao thông tốt |
| Diện tích đất | 47 m² (4×13 m) | 40-60 m² | Diện tích phổ biến cho nhà phố trong khu vực |
| Diện tích sử dụng | 203 m² (5 tầng, 8 phòng ngủ, >6 phòng vệ sinh) | 150-200 m² | Nhà xây dựng nhiều tầng, phù hợp làm CHDV |
| Giá/m² đất | 165,28 triệu/m² | 90-130 triệu/m² | Giá cao hơn trung bình 25-80%, do hẻm xe hơi, tiện ích và thu nhập ổn định |
| Thu nhập cho thuê | 456 triệu/năm (khoảng 5,87% lợi suất trên giá bán) | Thông thường 4-6% tùy khu vực và loại hình | Lợi suất tương đối tốt, phù hợp đầu tư cho thuê |
| Hẻm | 8m, xe hơi né nhau thoải mái | Nhiều nhà chỉ hẻm 3-5m | Hẻm rộng tạo thuận lợi giao thông, giá trị tăng |
| Pháp lý | Đã có sổ | Yếu tố bắt buộc | Pháp lý rõ ràng đảm bảo an tâm |
Những lưu ý khi xuống tiền
- Kiểm tra kỹ giấy tờ pháp lý, nhất là tính pháp lý của phần diện tích sử dụng xây dựng nhiều tầng.
- Xác định rõ tình trạng cho thuê hiện tại, hợp đồng thuê, khả năng duy trì thu nhập ổn định.
- Đánh giá hiện trạng nội thất đầy đủ, cần kiểm tra chi phí bảo trì hoặc sửa chữa trong tương lai.
- Thương lượng giá dựa trên mức giá thị trường xung quanh và tiềm năng phát triển khu vực.
Đề xuất mức giá hợp lý và cách thương lượng
Dựa trên phân tích, mức giá 7,0 – 7,3 tỷ đồng sẽ hợp lý hơn, tương ứng giá/m² đất khoảng 149 – 155 triệu đồng, vẫn cao nhưng hợp lý với vị trí và tiềm năng cho thuê. Đây cũng là mức giá giúp người mua có lợi suất đầu tư tốt hơn, đồng thời có cơ sở thuyết phục chủ nhà giảm giá.
Bạn có thể thương lượng bằng cách:
- Chỉ ra mức giá tham khảo các căn nhà tương tự trong khu vực có giá đất thấp hơn, làm cơ sở đàm phán.
- Đề cập đến các chi phí sửa chữa, bảo trì nếu có để giảm giá.
- Nêu bật rủi ro thị trường bất động sản biến động, đề nghị chủ nhà giảm giá để giao dịch nhanh.
- Đề xuất hỗ trợ chi phí làm thủ tục sang tên, hoặc giảm phần hoa hồng để giảm tổng chi phí.
Nếu chủ nhà đồng ý mức giá trong khung này, đây sẽ là khoản đầu tư có tiềm năng sinh lời ổn định và an toàn.
