Thẩm định giá trị thực:
Nhà có diện tích 65,3m², kết cấu 1 trệt 2 lầu với 4 phòng ngủ và 4 WC, trên đường Bạch Đằng, P.14, Bình Thạnh. Giá chào là 3,2 tỷ đồng, tương đương khoảng 49 triệu/m².
Đây là nhà trong hẻm nhưng đường trước nhà rộng 6m, ô tô ra vào dễ dàng, khá hiếm trong khu vực Bình Thạnh. So với mặt bằng giá nhà phố lân cận (Bình Thạnh), giá nhà mới xây hoặc cải tạo tốt thường dao động từ 50-65 triệu/m² tùy vị trí và mặt tiền. Nhà này là nhà cũ, chưa rõ năm xây và tình trạng bảo dưỡng, nên giá 3,2 tỷ là mức giá khá cao nếu không có cải tạo hoặc mặt tiền lớn.
Chi phí xây mới hiện nay khoảng 6-7 triệu/m², xây 3 tầng sàn khoảng 195m² sàn (65,3m² x 3 tầng), tổng chi phí xây mới khoảng 1,2-1,4 tỷ. Cộng thêm giá đất (ước tính 30-35 triệu/m² trong khu vực) thì giá trị tối thiểu của lô đất đã gần 2 tỷ, cộng xây dựng thì tổng cộng khoảng 3,2 tỷ là hợp lý nếu nhà còn tốt và pháp lý sạch.
Nhận xét về giá: Giá hiện tại không rẻ, đã tiệm cận hoặc cao hơn giá thị trường nếu nhà còn mới và vị trí đẹp. Nếu nhà cũ xuống cấp hoặc cần sửa chữa nhiều, giá này nên thương lượng giảm 5-10%.
Phân tích lợi thế cạnh tranh:
- Đường trước nhà rộng 6m, ô tô ra vào thoải mái, đây là điểm cộng lớn so với nhiều nhà trong hẻm nhỏ tại Bình Thạnh.
- Nhà 3 tầng với 4 phòng ngủ, phù hợp gia đình đa thế hệ hoặc cho thuê nhiều phòng.
- Vị trí gần chợ, trường học, rất thuận tiện cho sinh hoạt hàng ngày.
- Sổ hồng riêng, pháp lý rõ ràng, rất quan trọng để giảm thiểu rủi ro.
Kịch bản khai thác tối ưu:
Phù hợp nhất để ở thực hoặc vừa ở vừa cho thuê vì số lượng phòng ngủ lớn và vị trí thuận tiện. Nếu mua để đầu tư xây mới, cần khảo sát lại tình trạng nhà cũ và quy hoạch để tính toán chi phí. Việc cho thuê có thể mang lại dòng tiền ổn định do gần khu dân cư và tiện ích.
Bảng so sánh thị trường:
| Đặc điểm | Căn hiện tại | Đối thủ 1 (Đường Xô Viết Nghệ Tĩnh) | Đối thủ 2 (Đường Nơ Trang Long) |
|---|---|---|---|
| Diện tích (m²) | 65,3 | 60 | 70 |
| Giá (tỷ đồng) | 3,2 | 3,5 | 3,6 |
| Đường trước nhà | 6m, ô tô | 4m, xe máy | 5m, ô tô |
| Kết cấu | 1 trệt 2 lầu, 4PN | 1 trệt 2 lầu, 3PN | 1 trệt 3 lầu, 5PN |
| Pháp lý | Sổ hồng riêng | Sổ hồng | Sổ hồng |
Checklist dành riêng cho tài sản này:
- Kiểm tra kỹ hiện trạng nhà: Có thấm dột, nứt tường hay hệ thống điện nước còn tốt không, vì nhà có thể cũ.
- Đảm bảo pháp lý sạch, không vướng quy hoạch hoặc tranh chấp, đề xuất kiểm tra bản đồ quy hoạch P.14.
- Kiểm tra độ rộng thực tế đường hẻm, khả năng quay đầu xe ô tô để tránh bất tiện khi ở hoặc cho thuê.
- Xem xét hướng nhà và phong thủy nếu người mua quan tâm.
