Nhận định mức giá 9,75 tỷ đồng cho CCMN 9 phòng khép kín, 6 tầng tại Đức Diễn, Bắc Từ Liêm
Giá 9,75 tỷ đồng cho căn CCMN 6 tầng, diện tích 52 m², mặt tiền 3,9m tại vị trí Đức Diễn (Bắc Từ Liêm, Hà Nội) có thể xem là cao hoặc hợp lý tùy thuộc vào mục đích đầu tư và tiềm năng khai thác dòng tiền.
Đây là loại hình bất động sản cho thuê phòng trọ khép kín (CCMN), với 9 phòng trên 6 tầng, có thang máy, ô tô đỗ gần, nằm trên lô góc và khu vực tập trung nhiều sinh viên, vì gần các trường đại học lớn trong bán kính 500m. Dòng tiền cho thuê hiện tại ghi nhận khoảng 40 triệu đồng/tháng.
Phân tích chi tiết và so sánh thực tế
| Tiêu chí | Tài sản đang phân tích | BĐS tương tự khu vực Đức Diễn | BĐS khu vực lân cận Bắc Từ Liêm (2023-2024) |
|---|---|---|---|
| Diện tích | 52 m² (6 tầng, 9 phòng) | 50-60 m² (5-7 tầng), 6-8 phòng CCMN | 45-55 m² (5-6 tầng), 7-9 phòng CCMN |
| Giá chào bán | 9,75 tỷ | 7,5 – 9 tỷ | 7 – 8,5 tỷ |
| Giá/m² | ~187,5 triệu/m² | 150 – 180 triệu/m² | 140 – 175 triệu/m² |
| Dòng tiền cho thuê | 40 triệu/tháng (~4,8%/năm theo giá 9,75 tỷ) | 35-45 triệu/tháng (5-6%/năm theo giá 7,5-9 tỷ) | 30-40 triệu/tháng (5-6%/năm theo giá 7-8,5 tỷ) |
| Tiện ích & vị trí | Lô góc, gần ô tô, ngõ rộng 3m, gần trường ĐH lớn, thang máy | Không phải lô góc, ngõ nhỏ hơn, thang máy có/không | Vị trí tốt, ngõ nhỏ hơn, tiện ích tương tự |
Nhận xét giá và đề xuất
Giá chào 9,75 tỷ đồng cao hơn mức trung bình thị trường khoảng 10-15%, nguyên nhân có thể do lợi thế lô góc, thang máy, ngõ rộng ô tô, và tiềm năng khai thác sinh viên thuê trọ đông đúc. Tuy nhiên, nếu xét về tỷ suất lợi nhuận cho thuê chỉ khoảng 4,8%/năm, thấp hơn mức phổ biến trên thị trường (5-6%), thì giá này có thể chưa thật sự hấp dẫn nếu mục tiêu đầu tư là thu tiền mặt nhanh.
Nếu bạn mua để khai thác dòng tiền ổn định, đồng thời có tiềm năng tăng giá trong tương lai do vị trí đẹp ở Bắc Từ Liêm, mức giá này có thể chấp nhận được. Ngược lại, nếu ưu tiên tỷ suất sinh lời cho thuê cao hơn hoặc khả năng thanh khoản nhanh, bạn nên thương lượng giảm giá.
Đề xuất giá hợp lý hơn: trong khoảng 8,5 – 9 tỷ đồng để nâng tỷ suất lợi nhuận lên gần 5% và có biên độ an toàn tài chính. Đây cũng là mức giá sát với các căn CCMN tương tự trong khu vực.
Lưu ý khi quyết định xuống tiền
- Pháp lý: Kiểm tra kỹ sổ đỏ/sổ hồng, không có tranh chấp, quy hoạch rõ ràng.
- Hiện trạng căn nhà: Xem xét chất lượng xây dựng, thang máy hoạt động tốt, hệ thống phòng khép kín đầy đủ tiện nghi.
- Khả năng khai thác: Xác minh dòng tiền thật sự từ việc cho thuê, xem hợp đồng thuê nếu có, tỷ lệ lấp đầy phòng trọ.
- Chi phí quản lý và bảo trì: Ước tính chi phí vận hành, sửa chữa để tính toán lợi nhuận thuần.
- Vị trí và tiềm năng phát triển: Theo dõi quy hoạch phát triển khu vực và hạ tầng giao thông để đánh giá khả năng tăng giá.
Chiến lược thương lượng với chủ nhà
Khi tiếp cận chủ nhà, bạn nên đưa ra các luận điểm:
- Tham khảo giá thị trường tương tự, họ đang chào cao hơn mặt bằng chung.
- Nêu bật tỷ suất lợi nhuận cho thuê hiện tại chưa tương xứng với giá chào.
- Đề nghị mức giá 8,5 tỷ – 9 tỷ có tính đến chi phí sửa chữa, quản lý phát sinh.
- Đưa ra cam kết mua nhanh nếu chủ nhà đồng ý mức giá này nhằm tạo động lực bán.
Với cách tiếp cận này, chủ nhà có thể cân nhắc điều chỉnh giá để nhanh bán, còn bạn có thể mua được tài sản với giá hợp lý hơn, đảm bảo lợi nhuận đầu tư.
