Thẩm định giá trị thực:
Căn hộ diện tích 36m² tại Quận 3, vị trí trung tâm Tp. Hồ Chí Minh, giá bán 2,25 tỷ đồng tương đương 62,5 triệu/m². Đây là mức giá khá cao so với mặt bằng chung các chung cư cũ trong khu vực, nhất là căn hộ hẻm nhỏ, tầng 2.
Hiện tại, chung cư cũ Quận 3 có giá dao động khoảng 45-55 triệu/m² tùy vị trí mặt tiền hay hẻm, tầng cao hay thấp. Mức giá 62,5 triệu/m² cho căn tầng 2 hẻm nhỏ chưa có thang máy là khá đắt đỏ. Nếu tính chi phí xây dựng mới căn hộ từ đầu (giá thô + hoàn thiện khoảng 6-7 triệu/m²), cùng với chi phí mua đất thì giá này không có nhiều dư địa sinh lời.
Nhận xét về giá: Giá chào bán đang bị đẩy cao khoảng 15-25% so với giá thị trường khu vực tương đương. Người mua cần cân nhắc kỹ trước khi xuống tiền hoặc thương lượng giảm giá sâu.
Phân tích lợi thế cạnh tranh:
- Vị trí trung tâm Quận 3, rất tiện di chuyển các quận lân cận như Quận 1, Phú Nhuận.
- Căn hộ có sổ hồng riêng, pháp lý rõ ràng, đã bàn giao, người mua không phải lo thủ tục.
- Gần chợ, trường học, siêu thị, phục vụ nhu cầu sinh hoạt tiện lợi.
Tuy nhiên, căn hộ nằm trong hẻm nhỏ (hẻm 251 Nguyễn Thiện Thuật), tầng 2 không có thang máy, có thể ảnh hưởng đến giá trị và tính thanh khoản.
Kịch bản khai thác tối ưu:
Căn hộ phù hợp với khách hàng mua để ở thực, đặc biệt là người làm việc trong khu vực trung tâm cần chỗ ở ổn định gần chợ, trường học.
Khách đầu tư cho thuê có thể cho thuê dòng căn hộ nhỏ với giá vừa phải, nhưng tiềm năng tăng giá trung hạn không quá lớn do căn hộ cũ, tầng thấp, hẻm nhỏ.
Không phù hợp để đầu tư xây mới do diện tích nhỏ và pháp lý chung cư, không thể tự ý xây dựng lại.
Bảng so sánh thị trường:
| Đặc điểm | Căn hiện tại | Đối thủ 1 | Đối thủ 2 |
|---|---|---|---|
| Vị trí | Hẻm 251 Nguyễn Thiện Thuật, Q3 | Đường Nguyễn Thiện Thuật, gần mặt tiền | Hẻm 150 Nguyễn Đình Chiểu, Q3 |
| Diện tích | 36 m² | 38 m² | 35 m² |
| Giá bán | 2,25 tỷ (62,5 triệu/m²) | 2,1 tỷ (55 triệu/m²) | 1,95 tỷ (55,7 triệu/m²) |
| Tầng | 2 (không thang máy) | 5 (có thang máy) | 3 (không thang máy) |
| Pháp lý | Sổ hồng riêng | Sổ hồng riêng | Sổ hồng riêng |
| Tiện ích xung quanh | Chợ, trường học, siêu thị (hẻm) | Gần chợ, trung tâm thương mại (mặt tiền) | Chợ, trường học (hẻm) |
Checklist dành riêng cho tài sản này:
- Kiểm tra thực trạng căn hộ: nhà cũ, cần kiểm tra điện nước, thấm dột, hệ thống thông gió.
- Kiểm tra hẻm: Hẻm nhỏ, khó quay đầu xe, có thể gây bất tiện cho sinh hoạt và vận chuyển đồ đạc lớn.
- Pháp lý: Đã có sổ hồng riêng, kiểm tra kỹ tính hợp pháp của chung cư.
- Kiểm tra quy hoạch khu vực có kế hoạch nâng cấp hẻm hay không.
- Kiểm tra an ninh, an toàn khu vực hẻm sâu.
