Nhận định tổng quan về mức giá
Với diện tích 1721m², trong đó chỉ có 60m² là đất thổ cư, giá bán tổng 2,3 tỷ đồng tương đương khoảng 1,34 triệu đồng/m² trên tổng diện tích đất. Tuy nhiên, do phần lớn diện tích là đất nông nghiệp hoặc đất chưa thổ cư, nên mức giá này cần được xem xét kỹ lưỡng dựa trên giá đất thổ cư và giá đất không thổ cư riêng biệt.
Về mặt giá cả, mức 2,3 tỷ đồng có thể được xem là hơi cao nếu tính chung trên toàn bộ diện tích vì chỉ 60m² có thổ cư. Nếu xem xét kỹ, giá đất thổ cư tại thành phố Hòa Bình hiện dao động từ 7-12 triệu đồng/m² tùy vị trí, trong khi đất chưa thổ cư chỉ có giá khoảng 0,3-0,8 triệu đồng/m².
Phân tích chi tiết giá đất thổ cư và đất không thổ cư tại Thành phố Hòa Bình
| Loại đất | Diện tích (m²) | Giá trung bình (triệu đồng/m²) | Giá trị tương ứng (tỷ đồng) |
|---|---|---|---|
| Đất thổ cư (60m²) | 60 | 9 (ước tính trung bình) | 0,54 |
| Đất không thổ cư (1661m²) | 1661 | 0,5 (ước tính trung bình) | 0,83 |
| Tổng cộng | 1721 | — | 1,37 tỷ |
So sánh với một số giao dịch thực tế gần đây tại Phường Thống Nhất, Thành phố Hòa Bình
| Địa điểm | Loại đất | Diện tích (m²) | Giá/m² (triệu đồng) | Giá trị (tỷ đồng) | Ngày giao dịch |
|---|---|---|---|---|---|
| Phường Thống Nhất | Đất thổ cư | 100 | 8,5 | 0,85 | 2024/04 |
| Phường Thống Nhất | Đất nông nghiệp | 1500 | 0,45 | 0,675 | 2024/03 |
| Phường Thống Nhất | Đất hỗn hợp (thổ cư một phần) | 1200 | 0,9 (trung bình) | 1,08 | 2024/05 |
Đánh giá và đề xuất mức giá hợp lý
Qua phân tích trên, mức giá 2,3 tỷ đồng hiện tại là khá cao so với giá trị thực của đất khi chỉ có 60m² thổ cư. Giá trị thực tế dựa trên giá thị trường cho phần thổ cư và phần đất không thổ cư chỉ khoảng 1,3-1,5 tỷ đồng.
Do vậy, đề xuất mức giá hợp lý hơn là khoảng 1,5 tỷ đồng. Mức giá này phản ánh đúng giá trị thực của đất thổ cư và đất nông nghiệp, giúp người mua có thể đầu tư hiệu quả, đồng thời vẫn đảm bảo lợi ích cho người bán.
Chiến lược thuyết phục chủ bất động sản
- Trình bày dữ liệu khảo sát thực tế các giao dịch gần đây tại khu vực Phường Thống Nhất để chứng minh mức giá đề xuất là phù hợp và có cơ sở.
- Nhấn mạnh sự khác biệt về giá giữa phần đất thổ cư và đất chưa thổ cư, giúp chủ đất hiểu đúng giá trị từng phần.
- Giải thích rằng mức giá này sẽ giúp việc bán nhanh hơn, tránh kéo dài thời gian và chi phí quản lý đất.
- Đề xuất phương án thương lượng nếu chủ đất chấp nhận bán riêng phần thổ cư với giá cao hơn, hoặc giảm giá phần đất chưa thổ cư để tăng tính cạnh tranh.
