Nhận định tổng quan về mức giá 11,5 tỷ đồng
Bất động sản tại 42/12 Nguyễn Đình Khơi, Phường 4, Quận Tân Bình, Tp Hồ Chí Minh có diện tích đất 74 m², diện tích sử dụng 140 m², mặt tiền hẹp 3.6 m, chiều dài 20.1 m, loại nhà cấp 4 với 2 phòng ngủ, 2 phòng vệ sinh, thuộc khu vực trung tâm, gần ngã tư Hoàng Việt – Út Tịch, khu dân cư cán bộ công nhân viên chức.
Mức giá chào bán 11,5 tỷ đồng tương đương khoảng 155,41 triệu đồng/m² diện tích đất. Với nhà cấp 4, chưa xây dựng mới, nội thất cơ bản, giấy tờ đã có sổ hồng, nhà thuộc loại nhà nát, nở hậu, hẻm xe hơi, vị trí trung tâm quận Tân Bình, giá này có phần cao so với mặt bằng chung hiện nay.
Nhận xét: Mức giá 11,5 tỷ đồng là khá cao
Phân tích chi tiết và so sánh giá thị trường
| Tiêu chí | Nhà tại 42/12 Nguyễn Đình Khơi | Nhà tham khảo 1 (Quận Tân Bình) | Nhà tham khảo 2 (Quận Tân Bình) | Nhà tham khảo 3 (Quận Tân Bình) |
|---|---|---|---|---|
| Diện tích đất (m²) | 74 | 75 | 70 | 80 |
| Diện tích sử dụng (m²) | 140 | 120 | 130 | 150 |
| Loại nhà | Cấp 4, nhà nát, hẻm xe hơi | Nhà 2 tầng, hoàn thiện | Nhà 3 tầng, xây mới | Nhà 2 tầng, mặt tiền rộng 4m |
| Giá chào bán (tỷ đồng) | 11,5 | 9,2 | 10,8 | 11,0 |
| Giá/m² đất (triệu đồng) | 155,41 | 122,67 | 154,29 | 137,5 |
| Pháp lý | Đã có sổ | Đã có sổ | Đã có sổ | Đã có sổ |
| Vị trí | Hẻm xe hơi, gần ngã tư | Mặt hẻm, gần trung tâm | Mặt hẻm, khu dân cư đông đúc | Mặt tiền, khu dân cư |
Nhận định và đề xuất mức giá hợp lý
Qua so sánh, những căn nhà tương tự có diện tích đất gần bằng, vị trí tương đương với nhà đang chào bán có giá từ 9,2 tỷ đến 11 tỷ đồng, đa phần là nhà xây mới hoặc hoàn thiện, mặt tiền rộng hơn hoặc nhiều tầng hơn.
Với căn nhà hiện tại là cấp 4, nhà nát, mặt tiền hẹp 3.6 m, chưa xây dựng mới, mức giá 11,5 tỷ đồng là cao hơn so với mặt bằng chung.
Đề xuất mức giá hợp lý: Khoảng 10 tỷ đến 10,3 tỷ đồng là mức giá hợp lý hơn, phản ánh đúng giá trị thực của nhà hiện trạng và tiềm năng phát triển trong hẻm xe hơi khu vực này.
Cách thuyết phục chủ nhà đồng ý mức giá đề xuất
- Phân tích chi tiết so sánh các căn nhà tương tự đã giao dịch thành công gần đây, cho thấy mức giá 11,5 tỷ là cao hơn thị trường.
- Nhấn mạnh nhà cấp 4, chưa xây dựng mới, mặt tiền hẹp nên hạn chế khả năng kinh doanh hoặc cho thuê.
- Đề cập tới chi phí cần thiết để xây dựng mới, hoàn thiện nhà, tạo tài sản giá trị hơn cho người mua.
- Chỉ ra rằng mức giá đề xuất 10 – 10,3 tỷ giúp giao dịch nhanh, tránh rủi ro thị trường biến động và giảm áp lực tài chính cho người bán.
- Đưa ra ví dụ thực tế các giao dịch thành công gần đây trong khu vực với mức giá tương ứng.
