Nhận định về mức giá 1,2 tỷ đồng cho nhà hẻm 2/ Đoàn Văn Bơ, P10, Quận 4
Mức giá 1,2 tỷ đồng cho căn nhà có diện tích đất 15m², diện tích sử dụng 30m², ngang 3m dài 5m, kết cấu 1 trệt 1 lầu đúc giả, hướng Đông Bắc, tại vị trí Quận 4, TP Hồ Chí Minh có thể được xem là cao so với mặt bằng chung các nhà hẻm nhỏ trong khu vực. Tuy nhiên, nhà có sổ hồng riêng (SHR), pháp lý rõ ràng, đang cho thuê tạo dòng tiền 3,5 triệu/tháng, lại nằm gần phố ẩm thực Vĩnh Khánh nổi tiếng và cách hẻm xe hơi 70m nên cũng có điểm cộng về vị trí và tiềm năng phát triển.
Phân tích chi tiết so sánh giá bất động sản khu vực Quận 4
| Địa điểm | Diện tích (m²) | Loại nhà | Giá (tỷ đồng) | Giá/m² (triệu đồng) | Ghi chú |
|---|---|---|---|---|---|
| Đoàn Văn Bơ, P10, Q4 | 15 (đất), 30 (sử dụng) | Nhà hẻm nhỏ 1 trệt 1 lầu | 1,2 | 80 | Nhà có SHR, cho thuê 3,5tr/tháng |
| Hẻm 2-3m đường Nguyễn Trường Tộ, Q4 | 18 (đất) | Nhà cấp 4 | 1,0 | 55.5 | Nhà cũ, không có lầu |
| Hẻm xe hơi Đoàn Văn Bơ, Q4 | 20 (đất) | Nhà 1 trệt 1 lầu | 1,5 | 75 | Hẻm xe hơi, vị trí tốt |
| Hẻm xe máy Vĩnh Khánh, Q4 | 16 (đất) | Nhà 1 trệt, cần sửa chữa | 0,9 | 56.25 | Nhà cần cải tạo |
Nhận xét về giá và đề xuất thương lượng
Dựa trên bảng so sánh, giá 80 triệu/m² cho căn nhà này cao hơn hẳn các bất động sản tương tự trong khu vực có diện tích và kết cấu gần giống, đặc biệt khi căn nhà chỉ rộng 3m và dài 5m, diện tích đất nhỏ 15m². Mặt khác, nhà có lợi thế vị trí gần phố ẩm thực, có sổ hồng riêng, kết cấu 2 tầng và đang cho thuê nên có giá trị gia tăng nhất định.
Tuy nhiên, giá 1,2 tỷ là mức giá đỉnh, phù hợp với nhà trong hẻm xe hơi hoặc có diện tích đất lớn hơn ở Quận 4. Vì vậy, mức giá hợp lý hơn nên khoảng 1,0 tỷ đồng (tương đương 66,7 triệu/m² đất), vừa phản ánh đúng giá trị thực tế của nhà hẻm nhỏ, vừa tạo điều kiện cho người mua có thể đầu tư hoặc cải tạo nâng cấp trong tương lai.
Để thuyết phục chủ nhà giảm giá, người mua có thể đưa ra các luận điểm:
- Diện tích đất nhỏ, chỉ 15m², hạn chế khả năng mở rộng hoặc xây dựng thêm.
- Kết cấu đúc giả, không phải đúc thật nên giá trị xây dựng thấp hơn nhà cùng khu vực.
- Nhà nằm trong hẻm nhỏ, cách hẻm xe hơi 70m, hạn chế tiện ích cho xe lớn và vận chuyển.
- So sánh với giá các căn nhà tương tự trong khu vực cho thấy mức giá 1,0 tỷ là hợp lý để đảm bảo cân bằng thị trường.
Tổng kết lại, giá 1,2 tỷ đồng có thể chấp nhận được trong trường hợp người mua có nhu cầu sinh sống lâu dài, đánh giá cao vị trí gần phố ẩm thực và dòng tiền cho thuê hiện tại. Nếu mục tiêu đầu tư hoặc tái cấu trúc thì có thể đề xuất mức giá khoảng 1,0 tỷ đồng để có biên độ lợi nhuận hợp lý và đảm bảo tính cạnh tranh trên thị trường.
