Nhận định về mức giá 11,5 tỷ đồng cho nhà mặt tiền tại hẻm 18/29 Đỗ Nhuận, P. Sơn Kỳ, Q. Tân Phú
Giá đề xuất 11,5 tỷ đồng cho căn nhà mặt tiền có diện tích đất 68 m² với chiều ngang 4 m và chiều dài 17 m, tổng diện tích sử dụng 211,09 m², gồm 1 trệt 3 lầu, 6 phòng ngủ và 6 phòng vệ sinh, cùng vị trí gần chợ Sơn Kỳ, quận Tân Phú, là một mức giá tương đối cao so với mặt bằng chung khu vực.
Phân tích chi tiết và so sánh thực tế
| Tiêu chí | Thông số BĐS đang xem | Tham khảo giá thị trường khu vực Tân Phú (mức trung bình) | Ghi chú |
|---|---|---|---|
| Diện tích đất | 68 m² (4×17 m) | 50-75 m² | Diện tích đất tương đối phổ biến cho nhà phố trong quận |
| Diện tích sử dụng | 211,09 m² (1 trệt + 3 lầu) | 150-200 m² | Diện tích sử dụng lớn, phù hợp nhà nhiều tầng, nhiều phòng |
| Giá trên diện tích đất | ~169,12 triệu/m² | 100 – 140 triệu/m² | Giá đất hiện tại cao hơn mặt bằng thông thường do vị trí mặt tiền gần chợ. |
| Giá bán tổng | 11,5 tỷ đồng | 7 – 10 tỷ đồng | Giá này vượt mức trung bình, do vị trí và nhà 3 lầu hoàn thiện cơ bản. |
| Vị trí | Hẻm xe hơi, 2 mặt tiền, gần chợ Sơn Kỳ | Nhà trong hẻm hoặc gần đường lớn, không phải mặt tiền | Vị trí chợ đông đúc, thuận tiện buôn bán, tăng giá trị thương mại. |
| Tình trạng nội thất | Hoàn thiện cơ bản | Hoàn thiện hoặc cần sửa chữa | Có thể cần đầu tư nội thất nếu muốn sử dụng ngay. |
| Pháp lý | Đã có sổ | Đã có sổ | Yếu tố pháp lý đảm bảo an toàn khi giao dịch. |
Nhận xét và lời khuyên khi xuống tiền
Mức giá 11,5 tỷ đồng có thể xem là cao
Ngược lại, nếu mục đích mua để ở hoặc đầu tư dài hạn mà không tận dụng được vị trí thương mại, giá này có thể chưa hợp lý
Trước khi quyết định, bạn cần lưu ý:
- Kiểm tra kỹ pháp lý, đảm bảo sổ đỏ rõ ràng không tranh chấp.
- Đánh giá chi phí cần thiết để hoàn thiện nội thất nếu hiện trạng mới chỉ hoàn thiện cơ bản.
- Xem xét kỹ hẻm xe hơi có thuận tiện cho kinh doanh hay không, và mức độ ảnh hưởng tiếng ồn, ô nhiễm do chợ gây ra.
- So sánh kỹ với các căn nhà tương tự đang bán hoặc đã bán gần đây trong khu vực.
Đề xuất mức giá hợp lý hơn và cách thuyết phục chủ nhà
Dựa trên phân tích, mức giá hợp lý hơn cho căn nhà này có thể nằm trong khoảng 9,5 – 10,5 tỷ đồng, tùy thuộc vào khả năng thương lượng và tình trạng thực tế của nhà.
Khi thuyết phục chủ nhà, bạn có thể sử dụng các luận điểm sau:
- Giá đất mặt tiền trong khu vực thường dao động 100-140 triệu/m², trong khi giá hiện tại đã vượt mức 169 triệu/m².
- Nhà mới chỉ hoàn thiện cơ bản, cần chi phí đầu tư thêm cho nội thất và có thể sửa chữa để đạt tiêu chuẩn sử dụng hoặc kinh doanh tốt hơn.
- Vị trí mặt tiền hẻm xe hơi dù thuận tiện nhưng khác biệt so với mặt tiền đường lớn chính, giá trị thương mại không thể so sánh ngang với mặt tiền đường lớn.
- Thị trường hiện tại có xu hướng ổn định hoặc giảm nhẹ do ảnh hưởng kinh tế, nên giá cần hợp lý để đảm bảo thanh khoản nhanh.
Bằng cách chứng minh thực tế thị trường và tình trạng căn nhà, bạn có thể đề xuất mức giá khoảng 10 tỷ đồng, kèm theo cam kết giao dịch nhanh, minh bạch, có thể tạo điều kiện thanh toán thuận lợi cho chủ nhà để tăng sức thuyết phục.
