Thẩm định giá trị thực:
Căn liền kề 4 tầng tại phân khu Thiên Hà thuộc Vinhomes Golden City, Dương Kinh, Hải Phòng có diện tích xây dựng 210,6 m² trên diện tích đất 67,5 m², hướng Tây Bắc, đường vào rộng 15m, pháp lý sổ đỏ rõ ràng.
Giá thị trường khu vực Vinhomes Golden City hiện dao động khoảng 30-38 triệu/m² xây dựng đối với các căn liền kề có vị trí đẹp, hoàn thiện cơ bản. Với 210,6 m² xây dựng, mức giá tổng hợp hợp lý sẽ rơi vào khoảng 6,5 – 8 tỷ đồng.
Chi tiết:
- Giá trung bình xây dựng mới thô + hoàn thiện tầm 6-7 triệu/m² (đối với nhà xây mới), tuy nhiên đây là nhà liền kề đã hoàn thiện nên giá đất và vị trí chiếm phần lớn giá trị.
- Diện tích đất 67,5 m² có thể xây hết 4 tầng với mật độ xây dựng tương đối cao, phù hợp với tiêu chuẩn liền kề hiện đại.
- Ước tính đơn giá xây dựng trên diện tích đất khoảng 95-110 triệu/m² đất (tính theo giá trị tổng căn), tương đương mức giá khoảng 6,5 – 7,5 tỷ đồng tổng giá trị.
Nhận xét về giá: Giá tham khảo từ người bán (6,1 – 7,6 tỷ) tương đồng với mặt bằng giá thị trường và có ưu đãi chiết khấu khá hấp dẫn khi thanh toán sớm, không thấy dấu hiệu bị thổi giá quá cao. Đây là mức giá hợp lý cho căn liền kề 4 tầng tại phân khu này.
Phân tích lợi thế cạnh tranh:
- Liền kề 4 tầng – phù hợp cho gia đình nhiều thế hệ hoặc vừa ở vừa kinh doanh nhỏ.
- Hướng Tây Bắc, đón gió mát, ít nắng chiều gay gắt, phù hợp với khí hậu Hải Phòng.
- Đường vào rộng 15m, thuận tiện ô tô ra vào, dễ dàng quay đầu – điểm cộng so với các căn hẻm nhỏ thường gặp tại khu vực.
- Vị trí trong phân khu Thiên Hà – quy hoạch đồng bộ, gần công viên và trục đường lớn, tăng giá trị sống và tiềm năng phát triển trong tương lai.
- Pháp lý sổ đỏ rõ ràng, an tâm giao dịch.
Kịch bản khai thác tối ưu:
Với vị trí và kết cấu hiện tại, căn nhà phù hợp nhất để:
- Ở thực tế: Gia đình đông người, cần không gian rộng rãi, riêng tư.
- Đầu tư xây lại: Nếu chủ nhà muốn tối ưu diện tích hoặc thiết kế hiện đại hơn, có thể phá dỡ xây mới, chi phí xây dựng khoảng 6-7 triệu/m², tổng diện tích sàn 210,6 m².
- Cho thuê dòng tiền: Có thể chia nhỏ cho thuê từng tầng hoặc làm văn phòng công ty, mức thuê tốt do vị trí gần trung tâm và tiện ích.
Bảng so sánh thị trường:
| Đặc điểm | Căn hiện tại | Đối thủ 1 (Liền kề KĐT Vinhomes, Dương Kinh) | Đối thủ 2 (Liền kề KĐT Vinhomes, Dương Kinh) |
|---|---|---|---|
| Diện tích sàn | 210,6 m² | 200 m² | 220 m² |
| Diện tích đất | 67,5 m² | 65 m² | 70 m² |
| Số tầng | 4 tầng | 4 tầng | 3 tầng |
| Hướng nhà | Tây Bắc | Đông Nam | Tây Nam |
| Đường vào | 15 m | 12 m | 10 m |
| Giá tham khảo | ~6,5 – 7,5 tỷ | 6,2 – 7 tỷ | 6,8 – 7,8 tỷ |
| Pháp lý | Sổ đỏ | Sổ đỏ | Sổ đỏ |
Checklist dành riêng cho tài sản này:
- Kiểm tra chất lượng kết cấu nhà 4 tầng, đặc biệt hệ thống chống thấm, chịu lực, tránh hiện tượng nứt hoặc lún.
- Xác minh chi tiết quy hoạch phân khu Thiên Hà và các dự án lân cận, tránh rủi ro thay đổi quy hoạch ảnh hưởng giá trị.
- Đảm bảo pháp lý sổ đỏ sạch, không tranh chấp, giấy tờ chuyển nhượng rõ ràng.
- Kiểm tra tiện ích xung quanh như giao thông, trường học, công viên để đánh giá tiềm năng tăng giá dài hạn.
- Vì đường vào rộng 15m, nên kiểm tra tình trạng quản lý và an ninh trật tự khu vực.
