Thẩm định giá trị thực:
Với diện tích đất 90m² (5x18m), tổng diện tích sử dụng 354m² trên 5 tầng, giá chào bán 9,9 tỷ đồng tương đương khoảng 110 triệu/m² diện tích sử dụng. Đây là mức giá khá cao so với mặt bằng chung tại khu vực Quận Ngũ Hành Sơn, Đà Nẵng, nơi mà giá nhà phố mặt tiền thường dao động từ 60-90 triệu/m² tùy vị trí và chất lượng xây dựng.
Tòa nhà có 9 căn hộ đang cho thuê full phòng, với dòng tiền thuê trước đây khoảng 45 triệu/tháng (khoảng 540 triệu/năm). Tạm tính lợi suất cho thuê khoảng 5,5%/năm, mức này không quá cao so với giá bán. Bên cạnh đó, tòa nhà đã xây dựng hoàn chỉnh, có hệ thống PCCC đầy đủ, điều này giúp giảm thiểu chi phí đầu tư xây mới (chi phí xây dựng thô + hoàn thiện hiện nay khoảng 6-7 triệu/m²).
Tuy nhiên, cần lưu ý đây là nhà cũ, đã qua sử dụng, nên giá trị thực tế có thể thấp hơn nếu cần sửa chữa hoặc nâng cấp. Giá đề xuất tương đương xây mới với chất lượng khá tốt, nên có thể được xem là mức giá chấp nhận được nếu nhà không quá xuống cấp.
Phân tích lợi thế cạnh tranh:
- Vị trí ngay đường Trương Văn Hiến – trục đường rộng 7.5m, vỉa hè 4.5m mỗi bên, thuận tiện giao thông, dễ tiếp cận.
- Hướng Đông Nam giúp căn hộ đón nắng sáng, không bị nóng gắt buổi chiều, phù hợp khí hậu Đà Nẵng.
- Tòa nhà 5 tầng với tổng 9 căn hộ, thiết kế hợp lý cho phân khúc cho thuê căn hộ dịch vụ hoặc ngắn hạn.
- Đã trang bị hệ thống PCCC đầy đủ, tăng tính an toàn, dễ chuyển nhượng cho khách thuê hoặc người mua đầu tư.
- Vị trí gần biển, tiềm năng tăng giá đất trong tương lai rất lớn.
Kịch bản khai thác tối ưu:
Căn tòa nhà này phù hợp nhất để đầu tư cho thuê dòng tiền dài hạn, đặc biệt là khai thác căn hộ dịch vụ hoặc cho khách nước ngoài thuê ngắn hạn. Dòng tiền hiện tại đã khá ổn định với tỉ lệ lấp đầy 100%. Nếu nhà có thể nâng cấp nhẹ hoặc tái cấu trúc căn hộ sẽ tăng giá trị thuê và lợi suất.
Ngoài ra, nếu nhà đầu tư có vốn và thời gian, có thể cân nhắc phương án xây mới lại để tăng mật độ hoặc tiêu chuẩn cao hơn, nhưng chi phí đầu tư ban đầu sẽ rất lớn và mất thời gian hoàn vốn.
Bảng so sánh thị trường:
| Đặc điểm | Căn hiện tại | Đối thủ 1 (Đường Nguyễn Văn Thoại) | Đối thủ 2 (Đường Võ Nguyên Giáp) |
|---|---|---|---|
| Diện tích đất (m²) | 90 (5×18) | 95 (5×19) | 100 (5×20) |
| Diện tích sử dụng (m²) | 354 (5 tầng) | 320 (4 tầng) | 400 (5 tầng) |
| Giá bán (tỷ đồng) | 9,9 | 8,5 | 11,5 |
| Giá/m² sử dụng (triệu đồng) | 110 | ~ 95 | ~ 115 |
| Hướng | Đông Nam | Đông Bắc | Đông Nam |
| Tình trạng xây dựng | Nhà cũ, PCCC đầy đủ | Nhà mới xây 2019 | Nhà mới xây hoàn thiện |
| Dòng tiền cho thuê | 45 triệu/tháng | 35 triệu/tháng | 50 triệu/tháng |
Checklist dành riêng cho tài sản này:
- Kiểm tra kỹ trạng thái kết cấu và hệ thống PCCC: Nhà đã sử dụng nhiều năm cần kiểm tra có xuống cấp, rò rỉ, thấm dột, thiết bị PCCC còn hoạt động tốt không.
- Pháp lý sổ đỏ rõ ràng: Đã có sổ, cần xác nhận không có tranh chấp, quy hoạch treo hoặc bị lộ giới mở đường.
- Khả năng duy trì khách thuê: Do trước đây chủ cho khách nước ngoài thuê, cần kiểm tra tình hình thị trường cho thuê căn hộ dịch vụ hiện nay.
- Đánh giá khả năng quay đầu xe và giao thông: Đường 7.5m khá rộng, không có vấn đề về lưu thông.
- Đánh giá tiềm năng tăng giá: Vị trí gần biển, khu vực phát triển mạnh, tuy nhiên cần xác định chính xác quy hoạch xung quanh để tránh rủi ro.
Kết luận: Giá 9,9 tỷ cho tòa căn hộ 5 tầng với 9 căn hộ đầy đủ PCCC ở Trương Văn Hiến là mức giá cao hơn mặt bằng trung bình khu vực khoảng 15-20%. Nếu người mua có dòng tiền ổn định, ưu tiên đầu tư cho thuê dài hạn thì đây là tài sản đáng cân nhắc. Tuy nhiên, người mua nên thương lượng giảm giá từ 10-15% dựa trên yếu tố nhà đã cũ, chi phí bảo trì và lợi suất cho thuê không quá cao so với giá bán. Nếu chủ nhà không giảm giá, người mua cần cân nhắc kỹ vì mức giá hiện tại đang bị ngáo giá khoảng 15% so với giá thị trường cùng phân khúc.
