Nhận định giá bán tòa căn hộ dịch vụ trên đường Tam Trinh, quận Hoàng Mai
Giá chào bán 29 tỷ đồng cho tòa nhà 7 tầng diện tích 95m², mặt tiền 6.45m, gồm 25 căn hộ dịch vụ tại vị trí đường Tam Trinh, Phường Yên Sở, quận Hoàng Mai, Hà Nội là mức giá khá cao so với mặt bằng chung nhưng vẫn có thể xem xét trong một số điều kiện đặc biệt.
Phân tích thị trường và so sánh giá
| Tiêu chí | BĐS chào bán | BĐS tương tự trên thị trường Hoàng Mai (tham khảo) |
|---|---|---|
| Diện tích sàn | 95 m² x 7 tầng = 665 m² | Trung bình 500 – 700 m² cho tòa nhà cùng loại |
| Loại hình | Tòa căn hộ dịch vụ (25 phòng) | Căn hộ dịch vụ, nhà trọ cao cấp |
| Vị trí | Đường Tam Trinh, khu vực dân cư ổn định, giao thông thuận tiện, ngõ ô tô rộng 5m | Phường Yên Sở, đường ô tô, gần các tiện ích hành chính và khu công nghiệp |
| Giá bán | 29 tỷ ≈ 43,609,000 VNĐ/m² xây dựng | Từ 25 – 35 tỷ cho các tòa nhà tương tự, tương đương 35 – 50 triệu VNĐ/m² xây dựng |
| Dòng tiền cho thuê | 125 triệu/tháng, Lợi suất ~5.2%/năm | Thông thường căn hộ dịch vụ có lợi suất 5 – 7% tùy vị trí và quản lý |
| Pháp lý | Sổ hồng/Sổ đỏ đầy đủ | Đầy đủ pháp lý là điểm cộng lớn |
Nhận xét về mức giá
Giá 29 tỷ đồng là mức giá khá cao nhưng không vượt quá sức mua của thị trường với tòa nhà có đầy đủ công năng, pháp lý rõ ràng và vị trí thuận lợi. Tuy nhiên, xét về dòng tiền cho thuê (125 triệu/tháng) thì lợi suất khoảng 5.2%/năm, ở mức trung bình thấp so với các bất động sản tương tự trong khu vực, điều này cho thấy giá đang được đẩy lên cao hơn giá trị thực tế thu nhập.
Các yếu tố để cân nhắc thêm bao gồm:
- Hiện trạng cho thuê có ổn định, khách thuê lâu dài hay không?
- Chi phí duy trì, quản lý tòa nhà và các chi phí phát sinh khác?
- Khả năng tăng giá trị tài sản trong tương lai dựa vào quy hoạch, phát triển hạ tầng khu vực?
- Khả năng đàm phán giá với chủ nhà, đặc biệt khi người bán mong muốn bán nhanh do việc gia đình.
Đề xuất giá hợp lý và cách thuyết phục chủ nhà
Dựa trên phân tích, mức giá hợp lý để đầu tư với lợi suất tối ưu nên nằm trong khoảng 25 – 26 tỷ đồng (tương đương ~38 triệu đồng/m² xây dựng). Đây là mức giá vẫn đảm bảo lợi suất thuê khoảng 6%/năm, phù hợp với dòng tiền thực tế và rủi ro đầu tư.
Để thuyết phục chủ nhà đồng ý mức giá này, bạn có thể trình bày như sau:
- Phân tích chi tiết về lợi suất đầu tư hiện tại và so sánh mức giá đề xuất với thị trường để thể hiện sự hợp lý.
- Nhấn mạnh khả năng thanh khoản nhanh nếu đồng ý mức giá này do nhu cầu bán gấp của chủ nhà.
- Đề xuất phương thức thanh toán nhanh gọn, minh bạch để tạo niềm tin và giảm rủi ro cho bên bán.
- Chỉ ra các chi phí tiềm ẩn trong vận hành tòa nhà và lợi ích lâu dài khi mua với giá hợp lý.
Kết luận
Tòa nhà có vị trí và pháp lý tốt, mức giá chào bán tương đối cao nhưng vẫn có thể đầu tư được nếu giá được điều chỉnh về 25 – 26 tỷ đồng. Đầu tư ở mức giá này sẽ đảm bảo lợi suất hợp lý và tiềm năng tăng giá trong tương lai.