Thẩm định giá trị thực:
Diện tích kho xưởng đang cho thuê là khoảng 504m² trên mặt đường song hành đường Nguyễn Văn Quá, Quận 12, TP. HCM – khu vực đang phát triển, thuận tiện giao thông, phù hợp làm kho, sản xuất nhẹ hoặc logistic. Giá thuê 55 triệu/tháng tương đương khoảng 109.000đ/m²/tháng.
So với mặt bằng kho xưởng cùng phân khúc tại Quận 12, mức giá trung bình dao động từ 80.000 – 120.000đ/m²/tháng tùy vị trí và tiện ích. Vì vậy, mức giá này ở mức khá cao, nằm ở ngưỡng trên của thị trường cho thuê kho xưởng tại khu vực.
Kho hiện trạng là nhà xưởng trống, mặt đường lớn thuận tiện xe tải container ra vào, nên chi phí vận hành thấp. Tuy nhiên, nếu so với chi phí xây mới kho xưởng thô + hoàn thiện (ước tính 6-7 triệu/m² xây dựng), thuê với giá trên cũng không quá chênh lệch nhiều so với đầu tư xây dựng mới nếu thời gian thuê dài.
Nhận xét về giá: Giá thuê đang ở mức cao, người thuê cần thương lượng để giảm tối thiểu 10-15% nhằm đảm bảo hiệu quả chi phí vận hành. Nếu không, chi phí thuê có thể ảnh hưởng tới lợi nhuận khai thác.
Phân tích lợi thế cạnh tranh:
- Vị trí mặt đường song hành Nguyễn Văn Quá, thuận tiện cho xe tải lớn, đặc biệt là container ra vào dễ dàng, rất phù hợp cho kho vận và logistic.
- Diện tích lớn 504m², đủ để bố trí kho chứa hàng hoặc sản xuất quy mô vừa.
- Kho trống, giao ngay, không mất thời gian sửa chữa hay cải tạo.
- Đã có sổ, pháp lý rõ ràng, giảm thiểu rủi ro pháp lý cho người thuê.
Kịch bản khai thác tối ưu:
Căn kho này rất phù hợp cho các doanh nghiệp cần thuê dài hạn để làm kho chứa hàng, logistic hoặc sản xuất nhẹ, đặc biệt là các ngành may mặc, gia công xuất khẩu, hoặc doanh nghiệp xuất nhập khẩu cần kho gần khu vực giao thông trọng điểm.
Không thích hợp để làm văn phòng hoặc kinh doanh dịch vụ trực tiếp do thiết kế kho xưởng và vị trí mặt đường song hành.
Nếu doanh nghiệp có dự tính lâu dài, có thể xem xét đầu tư cải tạo lại để tăng giá trị sử dụng hoặc làm kho lạnh, kho chứa đặc thù.
Bảng so sánh thị trường:
| Đặc điểm | Căn hiện tại | Đối thủ 1 (Đường Tô Ký, Q12) | Đối thủ 2 (Đường Lê Văn Khương, Q12) |
|---|---|---|---|
| Diện tích | 504 m² | 450 m² | 520 m² |
| Vị trí | Mặt đường song hành Nguyễn Văn Quá | Mặt tiền đường Tô Ký, giao thông tốt | Mặt tiền đường Lê Văn Khương, gần trung tâm |
| Giá thuê (triệu/tháng) | 55 | 40 – 45 | 50 – 55 |
| Đặc điểm nổi bật | Kho trống, cont ra vào thuận tiện | Nhà xưởng cũ, hẻm nhỏ | Kho mới, có bảo vệ |
| Pháp lý | Đã có sổ | Chưa rõ ràng | Đã có sổ |
Checklist dành riêng cho tài sản này:
- Kiểm tra kỹ pháp lý: xác nhận sổ đỏ và quyền cho thuê hợp pháp.
- Đánh giá hiện trạng kho: kiểm tra hệ thống điện, nước, chống thấm, nền kho đủ chịu tải không.
- Kiểm tra khả năng quay đầu xe container, tránh gây ách tắc giao thông.
- Xem xét các quy hoạch xung quanh: có kế hoạch mở rộng đường hay dự án lớn nào ảnh hưởng đến kho không.
- Thương lượng lại giá thuê, nhất là khi thời gian thuê dài hạn.
