Thẩm định giá trị thực:
Nhà tại 145/6A Nguyễn Thiện Thuật, P.1, Q.3 có diện tích đất 54m² (3.6x15m), diện tích sử dụng 162m² với kết cấu 1 trệt 2 lầu sân thượng, 4 phòng ngủ và 4 vệ sinh. Vị trí trung tâm Quận 3, hẻm xe hơi rộng, thuận tiện di chuyển.
Giá thuê 16.5 triệu/tháng tương đương khoảng 102.000đ/m² diện tích sử dụng (16,500,000 / 162m²). So với mặt bằng thuê nhà nguyên căn cùng khu vực trung tâm Quận 3, mức giá này là ở tầm trung đến hơi cao, bởi đa số nhà HXH tương tự có giá từ 12 – 15 triệu/tháng tùy vị trí và chất lượng.
Nếu tính theo giá thị trường cho thuê nhà 3 tầng diện tích này, giá 16.5 triệu hơi nhỉnh, nhưng vẫn trong phạm vi chấp nhận được do:
- Hẻm xe hơi rộng, thông thoáng, không bị kẹt xe, thuận tiện đậu đỗ.
- Nhà mới, sạch đẹp, kết cấu chắc chắn, phù hợp làm văn phòng hoặc ở gia đình.
- Vị trí gần các tuyến đường lớn Nguyễn Đình Chiểu, gần chợ Bàn Cờ, rất thuận tiện.
Tuy nhiên, nếu so với nhà mặt tiền hoặc hẻm rộng hơn 5m trong cùng khu vực thì giá này cao hơn khoảng 10-15%. Người thuê nên thương lượng giảm khoảng 1.5 – 2 triệu để có mức giá hấp dẫn hơn.
Phân tích lợi thế cạnh tranh:
– Hẻm xe hơi rộng, tránh được nhược điểm hẻm nhỏ thường thấy ở trung tâm Quận 3.
– Nhà 3 tầng, 4 phòng ngủ và 4 WC, phù hợp gia đình đông người hoặc làm văn phòng quy mô nhỏ.
– Vị trí ngay trung tâm Quận 3, rất gần các tiện ích như chợ Bàn Cờ, Nguyễn Đình Chiểu – thuận lợi cho kinh doanh spa, văn phòng, hoặc ở.
– Nhà sạch đẹp, không cần sửa chữa ngay, tiết kiệm chi phí ban đầu cho người thuê.
Kịch bản khai thác tối ưu:
– Phù hợp nhất để làm văn phòng công ty hoặc kinh doanh dịch vụ spa, làm đẹp bởi vị trí trung tâm, không gian và số phòng rộng rãi.
– Cũng rất thích hợp cho gia đình đông người thuê ở lâu dài với đầy đủ phòng ngủ và vệ sinh riêng biệt.
– Không thích hợp làm kho xưởng do vị trí trung tâm, hẻm và kết cấu nhà ở không tối ưu cho hoạt động kho vận.
– Đầu tư xây lại không khả thi vì diện tích đất nhỏ, nhà còn khá mới, chi phí xây dựng lại cao mà không tăng được giá thuê đáng kể.
Bảng so sánh thị trường:
| Đặc điểm | Căn hiện tại | Đối thủ 1 (Hẻm 4m Nguyễn Đình Chiểu) | Đối thủ 2 (Nhà mặt tiền Nguyễn Thiện Thuật) |
|---|---|---|---|
| Diện tích đất (m²) | 54 | 50 | 60 |
| Diện tích sử dụng (m²) | 162 | 150 | 180 |
| Kết cấu | 1 trệt 2 lầu sân thượng | 1 trệt 2 lầu | 1 trệt 2 lầu + tầng áp mái |
| Hẻm/mặt tiền | Hẻm xe hơi 3.6m | Hẻm 4m, xe hơi nhỏ | Mặt tiền xe hơi |
| Giá thuê (triệu/tháng) | 16.5 | 14 – 15 | 20 – 22 |
| Tiện ích | Gần chợ, trung tâm Q3 | Gần trường học, yên tĩnh | Đường lớn, dễ kinh doanh |
Checklist dành riêng cho tài sản này:
- Kiểm tra kỹ tình trạng kết cấu nhà, đặc biệt là hệ thống điện nước, chống thấm do nhà đã sử dụng một thời gian.
- Kiểm tra giấy tờ pháp lý sổ đỏ, đảm bảo không tranh chấp.
- Kiểm tra khả năng lưu thông xe ra vào hẻm, tránh giờ cao điểm bị kẹt xe.
- Xem xét yếu tố phong thủy (hướng nhà, ánh sáng tự nhiên) vì nhà trong hẻm thường hạn chế mặt tiền.
- Thương lượng giá thuê để tránh bị “hớ” do mức giá đang nhỉnh hơn mặt bằng.
