Nhận định về mức giá 3,9 tỷ đồng cho lô đất 107 m² tại Đường Trường Chinh, Quận Thanh Khê, Đà Nẵng
Mức giá 3,9 tỷ đồng tương đương khoảng 36,45 triệu/m² cho lô đất thổ cư diện tích 107 m², mặt tiền 5 m, chiều dài 21 m, hướng Đông Nam, nằm trong hẻm ô tô đường nhựa, có sổ đỏ rõ ràng, vị trí sát chợ Tân An và gần trường học Nguyễn Bỉnh Khiêm tại Quận Thanh Khê, Đà Nẵng là mức giá có thể đánh giá là cao nhưng vẫn trong phạm vi có thể chấp nhận được tùy điều kiện cụ thể.
Phân tích chi tiết và so sánh
Để đánh giá tính hợp lý, ta so sánh với giá đất cùng loại hình, vị trí tương đương tại Quận Thanh Khê, Đà Nẵng:
| Vị trí | Diện tích (m²) | Giá/m² (triệu đồng) | Giá tổng (tỷ đồng) | Đặc điểm |
|---|---|---|---|---|
| Đường Trường Chinh, hẻm xe hơi, gần chợ Tân An | 107 | 36,45 | 3,9 | Đất thổ cư, hẻm ô tô, có sổ |
| Đường Đinh Tiên Hoàng, Quận Thanh Khê | 100 | 32 – 34 | 3,2 – 3,4 | Đất thổ cư, mặt tiền đường nhựa lớn |
| Đường Lê Duẩn, Quận Thanh Khê | 90 | 38 – 40 | 3,42 – 3,6 | Đất thổ cư, mặt tiền đường lớn, vị trí trung tâm |
| Hẻm 5m đường Nguyễn Lương Bằng, Thanh Khê | 110 | 30 – 33 | 3,3 – 3,6 | Đất thổ cư, hẻm xe hơi nhỏ |
Nhận xét
– Đất ở vị trí hẻm ô tô 5m, đường nhựa, hướng Đông Nam mát mẻ, sát chợ Tân An và trường học là điểm cộng lớn về tiện ích và tiềm năng phát triển.
– Giá 36,45 triệu/m² so với mặt bằng chung của khu vực hẻm xe hơi dao động từ 30 – 34 triệu/m² có phần cao hơn.
– Nếu so với các mặt tiền đường lớn trung tâm như đường Lê Duẩn thì mức giá này vẫn thấp hơn hoặc tương đương, vì vậy thực tế mức giá này có thể chấp nhận được nếu người mua ưu tiên vị trí gần chợ, trường học và hẻm ô tô rộng.
– Việc đang cho thuê làm kho có thể vừa là điểm cộng về khả năng tạo dòng tiền tạm thời, vừa là lưu ý cần kiểm tra kỹ về điều kiện cho thuê và khả năng giao nhà sớm.
Lưu ý khi xuống tiền
- Kiểm tra pháp lý kỹ càng, đặc biệt là sổ đỏ, giấy tờ liên quan để đảm bảo không có tranh chấp, quy hoạch hay thế chấp.
- Đánh giá kỹ điều kiện hạ tầng hẻm 5m: có thông xe ô tô như quảng cáo, đường nhựa, hệ thống điện nước, thoát nước, an ninh khu vực.
- Xác minh thông tin cho thuê hiện tại: hợp đồng thuê, thời hạn, quyền sử dụng đất khi có người thuê, để tránh tranh chấp khi nhận đất.
- Xem xét tiềm năng phát triển khu vực, các dự án quy hoạch gần đó có thể ảnh hưởng giá trị trong tương lai.
Đề xuất giá hợp lý hơn và cách thuyết phục chủ nhà
Với bối cảnh thị trường hiện tại và so sánh thực tế, mức giá hợp lý cho lô đất này nên dao động khoảng 3,5 – 3,7 tỷ đồng, tương đương 32,7 – 34,5 triệu/m².
Cách thuyết phục chủ nhà giảm giá:
- Chỉ ra mức giá tham khảo từ các lô đất tương tự trong khu vực có giá thấp hơn, đặc biệt là các hẻm ô tô 5m nhưng giá từ 30 – 34 triệu/m².
- Nhấn mạnh việc lô đất đang cho thuê, người mua sẽ phải chịu rủi ro về việc chấm dứt hợp đồng thuê, cần có thời gian để bàn giao, ảnh hưởng đến kế hoạch sử dụng.
- Đề cập đến chi phí đầu tư thêm để hoàn thiện cơ sở hạ tầng (nếu có), hoặc các rủi ro tiềm ẩn do vị trí hẻm nhỏ hơn mặt tiền đường lớn.
- Khẳng định thiện chí mua nhanh nếu được hỗ trợ giá tốt, tạo động lực cho chủ nhà giảm giá để giao dịch nhanh chóng.
Kết luận: Nếu bạn ưu tiên vị trí gần chợ, trường học, hẻm rộng ô tô đi lại thuận tiện và pháp lý rõ ràng, mức giá 3,9 tỷ có thể chấp nhận được nhưng cần thương lượng giảm giá để đạt mức hợp lý hơn khoảng 3,5 – 3,7 tỷ. Đồng thời, kiểm tra kỹ các điều kiện pháp lý và thực tế trước khi xuống tiền để đảm bảo an toàn đầu tư.
