Nhận định mức giá 11,5 tỷ cho căn shop chân đế diện tích 75m² tại The Paris – Vinhomes Ocean Park
Mức giá 11,5 tỷ đồng cho căn shop chân đế 75m² tại vị trí góc mạt sảnh, mặt đường lớn trong khu vực Vinhomes Ocean Park được đánh giá là khá cao so với mặt bằng chung shop thương mại tại các dự án cùng phân khúc và khu vực lân cận. Tuy nhiên, giá này có thể được coi là hợp lý trong những trường hợp cụ thể như sau:
- Căn shop sở hữu vị trí đắc địa, góc mạt sảnh, tiếp giáp mặt đường lớn nên có lưu lượng khách hàng tiềm năng cao, đảm bảo dòng tiền thuê ổn định.
- Chính sách hỗ trợ trả tiến độ linh hoạt, kèm theo ưu đãi vay vốn 70% với miễn lãi gốc 18 tháng giúp giảm áp lực tài chính ban đầu cho người mua.
- Dòng tiền cho thuê ước tính 65 triệu/tháng tương đương khoảng 7%/năm so với giá bán, đây là mức lợi nhuận khá tốt trong bối cảnh thị trường hiện tại.
Phân tích chi tiết và so sánh thị trường
| Tiêu chí | Căn shop The Paris – Vinhomes Ocean Park | Shop thương mại tương tự tại các dự án khu vực Gia Lâm (gần đây) | Shop thương mại khu vực trung tâm Hà Nội (gần đây) |
|---|---|---|---|
| Diện tích (m²) | 75 | 60 – 80 | 50 – 70 |
| Giá bán (tỷ đồng) | 11,5 | 8 – 10 | 12 – 15 |
| Giá/m² (triệu đồng/m²) | 153 | 100 – 130 | 240 – 300 |
| Dòng tiền cho thuê (triệu/tháng) | 65 | 40 – 50 | 70 – 90 |
| Lợi suất cho thuê ước tính/năm | ~7% | 5 – 6% | 7 – 8% |
| Vị trí & tiềm năng phát triển | Cạnh sảnh chính, mặt đường lớn, khu đô thị mới hạ tầng đồng bộ, dân cư đông đúc | Khu dân cư mới, vị trí không quá đắc địa, ít lưu lượng khách | Trung tâm, mật độ khách hàng lớn, giá cao |
Nhận xét và đề xuất giá hợp lý
Mặc dù giá 11,5 tỷ đồng tương đương 153 triệu/m² cao hơn mức trung bình tại khu vực Gia Lâm (100 – 130 triệu/m²), nhưng do vị trí đắc địa, tiềm năng dòng tiền cho thuê hấp dẫn (lợi suất ~7%), cùng với các chính sách hỗ trợ tài chính từ chủ đầu tư, giá này có thể xem là hợp lý nếu người mua ưu tiên dòng tiền ổn định và khả năng tăng giá trong tương lai.
Nếu người mua muốn thương lượng để giảm giá, có thể đề xuất mức giá từ 10 tỷ đến 10,5 tỷ đồng (~133 – 140 triệu/m²). Mức giá này sẽ hợp lý hơn khi so sánh với các căn shop tương tự trong khu vực và vẫn đảm bảo lợi suất thuê khoảng 6,5% – 7%.
Chiến lược thuyết phục chủ đầu tư giảm giá:
- Nhấn mạnh so sánh giá thị trường hiện tại của các shop thương mại tương tự trong khu vực và lợi suất cho thuê.
- Đưa ra cam kết tài chính rõ ràng, tận dụng chính sách vay 70% ngân hàng, thể hiện khả năng thanh khoản và mua nhanh.
- Đề xuất thương lượng giảm giá để phù hợp với giá trị thực tế, giúp giao dịch nhanh chóng, tránh rủi ro giữ hàng lâu dài do giá cao.
- Nhấn mạnh yếu tố đôi bên cùng có lợi, giá hợp lý giúp chủ đầu tư nhanh thu hồi vốn và người mua có lợi suất thuê ổn định.
Kết luận
Mức giá 11,5 tỷ đồng cho căn shop chân đế 75m² tại The Paris – Vinhomes Ocean Park là hợp lý trong một số trường hợp về vị trí và chính sách tài chính. Tuy nhiên, nếu mục tiêu là tối ưu hóa giá trị đầu tư và giảm rủi ro, mức giá đề xuất 10 – 10,5 tỷ đồng sẽ phù hợp hơn với mặt bằng thị trường hiện tại. Người mua nên thương lượng dựa trên các phân tích thị trường và lợi suất cho thuê để đạt được giá mua tối ưu.
