Thẩm định giá trị thực:
Căn hộ chung cư diện tích 60m², gồm 2 phòng ngủ, 1 phòng vệ sinh, bố trí 1 trệt 1 lầu, full nội thất cao cấp, tại khu vực Đường Hòa Bình, Phường Hiệp Tân, Quận Tân Phú.
Giá thuê 6,4 triệu đồng/tháng tương đương 106.667 đồng/m²/tháng. So với mặt bằng chung thuê căn hộ 2 phòng ngủ tại Quận Tân Phú, giá thuê phổ biến rơi vào khoảng 6-8 triệu/tháng cho căn hộ tương đương diện tích và nội thất.
Đây không phải là căn hộ trong một dự án cao tầng chuẩn, mà là dạng căn hộ 1 trệt 1 lầu, tức có thể nằm trong khu nhà thấp tầng hoặc nhà cải tạo, không phải chung cư cao tầng hiện đại. Chi phí xây dựng và vận hành căn hộ loại này thấp hơn, tuy nhiên cũng có thể đồng nghĩa với tiện ích và an ninh không đồng bộ như chung cư hiện đại.
Giá thuê 6,4 triệu/tháng là mức hợp lý, không bị thổi giá quá cao so với thị trường khu vực.
Phân tích lợi thế cạnh tranh:
- Vị trí gần khu Lũy Bán Bích – Thoại Ngọc Hầu, thuận tiện di chuyển sang các quận Tân Bình, Quận 11, Quận 10, rất thuận lợi cho người làm việc tại các quận trung tâm.
- Layout 1 trệt 1 lầu tạo sự thoáng đãng và riêng tư hơn so với căn hộ chung cư thông thường.
- Full nội thất cao cấp, tiết kiệm chi phí đầu tư ban đầu cho người thuê.
- An ninh tốt, giờ giấc tự do – phù hợp với người trẻ, gia đình nhỏ muốn sự tiện lợi.
Kịch bản khai thác tối ưu:
Căn hộ phù hợp nhất để ở thực tế hoặc cho thuê dòng tiền ổn định. Vị trí trung tâm, diện tích vừa phải, nội thất đầy đủ là điểm cộng cho khách thuê cá nhân hoặc gia đình nhỏ.
Nếu đầu tư dài hạn, có thể giữ cho thuê vì khả năng thanh khoản tốt do nhu cầu thuê tại khu vực Tân Phú khá cao.
Không phù hợp để làm kho xưởng hay đầu tư xây lại do quy mô và loại hình căn hộ.
Bảng so sánh thị trường:
| Đặc điểm | Căn hiện tại | Đối thủ 1 (Căn hộ 2PN, Tân Phú) | Đối thủ 2 (Căn hộ 2PN, Tân Phú) |
|---|---|---|---|
| Diện tích | 60 m² | 58 m² | 62 m² |
| Giá thuê | 6,4 triệu/tháng | 7 triệu/tháng | 6 triệu/tháng |
| Nội thất | Full cao cấp | Full cơ bản | Không nội thất |
| Vị trí | Gần Lũy Bán Bích, thuận tiện | Gần công viên Lê Thị Riêng | Gần trung tâm hành chính Quận |
| Loại căn hộ | 1 trệt 1 lầu (thấp tầng) | Chung cư cao tầng | Chung cư cao tầng |
Checklist dành riêng cho tài sản này:
- Kiểm tra kỹ chất lượng xây dựng và nội thất cao cấp để đảm bảo không có hư hỏng hay xuống cấp.
- Xác nhận rõ ràng về hợp đồng đặt cọc, tránh rủi ro pháp lý do căn hộ không thuộc dự án chung cư chính thức.
- Kiểm tra an ninh thực tế, giờ giấc tự do có thể là điểm cộng nhưng cần đảm bảo an toàn.
- Do căn hộ nằm dạng thấp tầng, cần xem xét vấn đề cách âm, thoát nước và phòng cháy chữa cháy thực tế.
- Kiểm tra kỹ lưỡng về quy hoạch khu vực, tránh trường hợp bị giới hạn phát triển hoặc nằm trong vùng quy hoạch giải tỏa.
