Thẩm định giá trị thực:
Căn hộ chung cư tại Quận Sơn Trà, Đà Nẵng, diện tích 85m², 2 phòng ngủ, 2 phòng vệ sinh, tầng 17 với nội thất đầy đủ được cho thuê với giá 15 triệu đồng/tháng. Nếu quy đổi, đơn giá thuê khoảng 176.470 đồng/m²/tháng. Đây là mức giá khá phổ biến đối với các căn hộ cao cấp, có đầy đủ tiện ích tại khu vực trung tâm Sơn Trà.
Xét về giá trị thị trường hiện nay, căn hộ mới xây hoặc đã hoàn thiện nội thất thường có giá thuê dao động từ 150.000 – 200.000 đồng/m² tùy vị trí và tiện ích. Vị trí tầng cao giúp căn hộ có view tốt, không gian thoáng, tăng giá trị sử dụng. Pháp lý rõ ràng (hợp đồng mua bán) cũng là điểm cộng.
Nhận xét về giá: Giá thuê 15 triệu/tháng là mức giá hợp lý, không quá cao so với khu vực và tiện ích đi kèm, không có dấu hiệu bị “ngáo giá”.
Phân tích lợi thế cạnh tranh:
- Tầng cao (17): View thoáng, ít tiếng ồn, ánh sáng tự nhiên tốt, ưu thế so với các căn tầng thấp.
- Nội thất đầy đủ: Người thuê không phải đầu tư thêm, tiện lợi dọn vào ở ngay.
- Tiện ích chung cư: Bãi đậu xe, hồ bơi, siêu thị mini, an ninh 24/7 tạo sự an tâm và tiện nghi cho cư dân.
- Vị trí: Nằm trong trung tâm Quận Sơn Trà, gần các tiện ích ngoại khu và giao thông thuận lợi.
Kịch bản khai thác tối ưu:
Căn hộ này phù hợp nhất để ở thực tế hoặc cho thuê dòng tiền dài hạn. Với vị trí và tiện nghi tốt, dễ dàng tìm người thuê ổn định, đặc biệt là đối tượng nhân viên văn phòng, chuyên gia hoặc gia đình nhỏ. Không phù hợp để làm kho xưởng hay đầu tư xây lại vì là căn hộ chung cư đã hoàn thiện.
Bảng so sánh thị trường:
| Đặc điểm | Căn hiện tại | Đối thủ 1 (Ngô Quyền, Sơn Trà) | Đối thủ 2 (Phạm Văn Đồng, Sơn Trà) |
|---|---|---|---|
| Diện tích | 85 m² | 80 m² | 90 m² |
| Số phòng ngủ | 2 | 2 | 3 |
| Tầng | 17 | 10 | 15 |
| Nội thất | Đầy đủ | Không đầy đủ | Đầy đủ |
| Tiện ích | Bãi xe, hồ bơi, siêu thị, an ninh 24/7 | Bãi xe, an ninh cơ bản | Hồ bơi, gym, an ninh 24/7 |
| Giá thuê (triệu/tháng) | 15 | 13 | 17 |
Checklist dành riêng cho tài sản này:
- Kiểm tra kỹ hợp đồng thuê và giấy tờ pháp lý căn hộ để tránh tranh chấp.
- Kiểm tra tình trạng nội thất thực tế so với mô tả (đầy đủ, mới hay cũ).
- Đảm bảo an ninh thực tế của tòa nhà, đặc biệt lưu ý các quy định sử dụng tiện ích chung.
- Xác nhận tình trạng bảo trì, phí quản lý căn hộ để tránh phát sinh chi phí lớn.
- Kiểm tra hệ thống điện nước, điều hòa và các thiết bị trong căn hộ có hoạt động tốt không.
