Nhận định mức giá căn hộ chung cư tại Đường Ngô Quyền, Phường Thọ Quang, Quận Sơn Trà, Đà Nẵng
Giá đề xuất 3,4 tỷ đồng cho căn hộ 70 m² tương đương 48,57 triệu/m² thuộc phân khúc căn hộ chưa bàn giao, nội thất cao cấp, trong khu vực trung tâm Quận Sơn Trà, Đà Nẵng.
Phân tích thị trường và so sánh giá
| Tiêu chí | Căn hộ OCEAN VIEW (Tin đăng) | Căn hộ tương tự tại Sơn Trà (Nguồn tham khảo) |
|---|---|---|
| Diện tích | 70 m² | 65 – 75 m² |
| Giá/m² | 48,57 triệu/m² | 40 – 50 triệu/m² |
| Giá tổng | 3,4 tỷ | 2,6 – 3,7 tỷ |
| Tình trạng pháp lý | Đang chờ cấp sổ | Đầy đủ sổ đỏ hoặc sổ hồng |
| Nội thất | Nội thất cao cấp | Trung bình đến cao cấp |
| Tiện ích, vị trí | Mặt tiền Đường Ngô Quyền, Quận Sơn Trà, gần biển | Vị trí tương đương hoặc cách trung tâm 1-3 km |
| Thu nhập cho thuê | 12 triệu/tháng | 10 – 15 triệu/tháng |
Đánh giá mức giá 3,4 tỷ đồng
Mức giá này ở mức hợp lý, thậm chí có thể xem là nhỉnh hơn một chút so với mặt bằng chung các căn hộ cùng phân khúc và vị trí tại Quận Sơn Trà, đặc biệt khi xét đến việc căn hộ sở hữu nội thất cao cấp và vị trí mặt tiền đường Ngô Quyền gần biển.
Điểm trừ lớn là pháp lý chưa hoàn thiện (đang chờ cấp sổ) và căn hộ chưa bàn giao, điều này tạo ra rủi ro nhất định và ảnh hưởng đến khả năng vay vốn ngân hàng hoặc chuyển nhượng nhanh chóng.
Lưu ý khi quyết định xuống tiền
- Kiểm tra tiến độ cấp sổ và quy trình pháp lý của dự án, xác nhận với chủ đầu tư hoặc ban quản lý tòa nhà để đảm bảo chắc chắn căn hộ sẽ được cấp sổ đúng cam kết.
- Xem xét kỹ hợp đồng mua bán, đặc biệt điều khoản về thời gian bàn giao, quyền và nghĩa vụ của người mua khi chưa có sổ.
- Đánh giá khả năng cho thuê và thu nhập 12 triệu/tháng so với chi phí vay hoặc khả năng thanh khoản.
- Kiểm tra các chi phí phát sinh khác như phí quản lý, bảo trì, phí dịch vụ để tính toán tổng chi phí sở hữu căn hộ.
Đề xuất mức giá hợp lý hơn và cách thuyết phục chủ nhà
Do pháp lý chưa hoàn chỉnh và chưa bàn giao, người mua có thể đề xuất mức giá thấp hơn khoảng 5-8% so với giá niêm yết, tức là khoảng 3,1 – 3,2 tỷ đồng (~44.3 – 45.7 triệu/m²).
Thuyết phục chủ nhà bằng cách:
- Nhấn mạnh rủi ro và chi phí cơ hội khi mua căn hộ chưa có sổ, đồng thời đề cập đến thời gian chờ đợi để hoàn thiện pháp lý.
- Chứng minh tham khảo thị trường bằng các căn hộ tương đương đã hoàn thiện pháp lý với giá mềm hơn.
- Đặt cọc nhanh và cam kết mua, giúp chủ nhà giảm bớt lo ngại về thanh khoản.
- Đề nghị hỗ trợ trong quá trình hoàn thiện hồ sơ pháp lý hoặc bàn giao nhằm tạo sự yên tâm và hợp tác.
Kết luận
Giá 3,4 tỷ đồng cho căn hộ 70 m² tại vị trí mặt tiền Ngô Quyền, Sơn Trà là mức giá hợp lý trong điều kiện căn hộ cao cấp và vị trí tốt. Tuy nhiên, do chưa có sổ và chưa bàn giao, mức giá nên được thương lượng giảm nhẹ để bù trừ rủi ro. Người mua cần thận trọng kiểm tra tiến độ pháp lý và hợp đồng trước khi quyết định xuống tiền.
