Thẩm định giá trị thực:
Căn hộ có diện tích thực tế 57m² với 2 phòng ngủ và 2 phòng vệ sinh, thuộc loại nhà trống tại dự án Felisa Riverside, Quận 8. Giá cho thuê được chào ở mức 7,5 triệu/tháng, tương đương khoảng 131.579 đồng/m²/tháng.
So với mặt bằng chung căn hộ 2 phòng ngủ khu vực Quận 8, mức giá thuê dao động từ 6,5 đến 8 triệu/tháng tùy vị trí và nội thất. Vì đây là căn hộ trống không nội thất, giá 7,5 triệu có phần nhỉnh hơn trung bình nếu căn hộ chưa được trang bị thêm tiện nghi nào.
Nhận xét về giá: Giá thuê này ở mức trung bình khá, không quá rẻ nhưng cũng không bị đẩy cao quá 15-20% so với mặt bằng khu vực. Tuy nhiên, nếu so sánh với các căn có nội thất cơ bản cùng dự án hoặc lân cận, mức 7,5 triệu có thể hơi cao.
Phân tích lợi thế cạnh tranh:
Dự án Felisa Riverside nằm ngay dưới chân cầu Nguyễn Tri Phương, thuận tiện di chuyển về trung tâm Quận 1 và các khu vực lân cận. Vị trí gần sông và có view thoáng, ít bị chắn bởi các tòa nhà cao tầng khác.
Căn hộ có 2 phòng ngủ và 2wc phù hợp cho gia đình nhỏ hoặc nhóm bạn. Nhà trống tạo điều kiện cho khách thuê tự do trang bị nội thất theo ý thích, tuy nhiên cũng đồng nghĩa là phải đầu tư thêm chi phí ban đầu.
Điểm trừ là căn hộ không có nội thất kèm theo và dự án không thuộc dạng cao cấp nên tiện ích có thể hạn chế so với các chung cư cùng phân khúc ở Quận 7 hay Phú Mỹ Hưng.
Kịch bản khai thác tối ưu:
Đây là căn hộ phù hợp nhất cho mục đích ở thực hoặc cho thuê dòng tiền ổn định với nhóm khách thuê là nhân viên văn phòng hoặc gia đình nhỏ. Với vị trí và giá thuê hiện tại, đầu tư để cho thuê lâu dài là hợp lý.
Không phù hợp để làm kho xưởng hay đầu tư xây dựng lại vì là căn hộ chung cư, không có quyền xây dựng hay thay đổi kết cấu.
Bảng so sánh thị trường:
| Đặc điểm | Căn hiện tại (Felisa Riverside) | Đối thủ 1 (Chung cư Bình Thới, Q8) | Đối thủ 2 (Chung cư Phú Lợi, Q8) |
|---|---|---|---|
| Diện tích | 57 m² | 55 m² | 60 m² |
| Giá thuê/tháng | 7,5 triệu | 6,8 triệu | 7,2 triệu |
| Phòng ngủ/WC | 2PN/2WC | 2PN/1WC | 2PN/2WC |
| Nội thất | Nhà trống | Cơ bản (tủ bếp, máy lạnh) | Nhà trống |
| Vị trí | Dưới chân cầu Nguyễn Tri Phương, gần sông | Gần chợ Bình Thới, khu dân cư đông đúc | Cách cầu Phú Định 1km, gần trường học |
Checklist dành riêng cho tài sản này:
- Kiểm tra pháp lý hợp đồng thuê rõ ràng, tránh tranh chấp với chủ đầu tư.
- Do nhà trống, kiểm tra kỹ hệ thống điện nước, bếp, toilet có hoạt động tốt không.
- Tham khảo kỹ các tiện ích của dự án, xem có bảo trì, bảo dưỡng thường xuyên không.
- Kiểm tra an ninh khu vực và dự án, tránh phát sinh rủi ro mất an toàn.
- Xem xét khả năng di chuyển, giao thông tại thời điểm thuê, tránh giờ kẹt xe tại cầu Nguyễn Tri Phương.
