Thẩm định giá trị thực:
Phòng trọ diện tích 40m² tại Trường Thi 2, Quận Hải Châu, Đà Nẵng được cho thuê với giá 6,5 triệu đồng/tháng, tương đương 162.500 đ/m²/tháng. Đây là mức giá khá cao so với phân khúc phòng trọ phổ biến tại khu vực trung tâm Đà Nẵng, nơi giá thuê thường dao động từ 120.000 – 150.000 đ/m²/tháng cho phòng có nội thất cơ bản.
Phòng nằm ở tầng cao, view thoáng là điểm cộng nhưng cần xác thực chất lượng nội thất đầy đủ như mô tả. Với vị trí gần sân bay và trung tâm, giá này có thể chấp nhận được nếu phòng đảm bảo tiện nghi, an ninh và không có yếu tố bất lợi như hẻm nhỏ hay giao thông khó khăn.
Nhận xét về giá: Giá thuê hiện tại đang ở mức cao hơn 10-20% so với mặt bằng chung khu vực, do đó người thuê cần thương lượng để giảm giá hoặc yêu cầu cải thiện thêm tiện ích, nội thất để tương xứng với chi phí.
Phân tích lợi thế cạnh tranh:
- Vị trí tầng 6, cao tầng, giúp phòng có view thoáng và ít ồn ào.
- Diện tích 40m² khá rộng rãi so với các phòng trọ thường chỉ 20-30m².
- Gần sân bay, thuận tiện cho người làm việc hoặc di chuyển thường xuyên bằng máy bay.
- Nội thất đầy đủ, có thể dọn vào ở ngay, tiết kiệm thời gian và chi phí ban đầu.
Kịch bản khai thác tối ưu:
Phòng này phù hợp nhất với người thuê ở thực, đặc biệt là nhân viên văn phòng, phi công, tiếp viên hoặc những người làm việc gần sân bay cần không gian yên tĩnh và tiện nghi.
Không phù hợp để làm văn phòng cho thuê do diện tích và kết cấu phòng trọ hạn chế, cũng không thích hợp để đầu tư vì không có quyền sở hữu lâu dài.
Bảng so sánh thị trường:
| Đặc điểm | Căn hiện tại | Đối thủ 1 (Trường Thi 1) | Đối thủ 2 (Phạm Văn Đồng) |
|---|---|---|---|
| Diện tích (m²) | 40 | 30 | 35 |
| Giá thuê (triệu/tháng) | 6,5 | 4,5 | 5,0 |
| Giá thuê/m² (đồng) | 162.500 | 150.000 | 142.857 |
| Nội thất | Đầy đủ | Cơ bản | Đầy đủ |
| Vị trí | Cao tầng, view thoáng | Trung tầng, hẻm nhỏ | Trung tâm, đường lớn |
| Tiện ích xung quanh | Gần sân bay, trung tâm | Gần chợ, trường học | Gần trung tâm thương mại |
Checklist dành riêng cho tài sản này:
- Kiểm tra thực trạng nội thất xem có đúng đầy đủ như quảng cáo không.
- Xác minh an ninh tòa nhà, hệ thống thang máy, phòng cháy chữa cháy.
- Kiểm tra xem phòng có bị ẩm mốc, thấm dột hay không do vị trí tầng cao.
- Đánh giá tiếng ồn từ sân bay và ảnh hưởng tới sinh hoạt.
- Xác minh quy định cho thuê của tòa nhà, tránh rủi ro bị chủ nhà thu hồi phòng.
