Thẩm định giá trị thực:
Căn hộ chung cư 2 phòng ngủ, diện tích 54m² tại ngõ 106 Hoàng Quốc Việt, quận Cầu Giấy, cho thuê với giá 12 triệu/tháng, tương đương ~222.000 đồng/m²/tháng.
So sánh với mặt bằng chung khu vực Cầu Giấy, đặc biệt gần Nghĩa Đô – Hoàng Quốc Việt, giá thuê căn hộ 2PN đầy đủ nội thất thường dao động từ 10-15 triệu/tháng tùy chất lượng và vị trí cụ thể.
Giá 12 triệu/tháng cho căn mới khánh thành và full nội thất là mức giá hợp lý, không bị đẩy quá cao. Đây là mức giá phù hợp với một căn hộ trung cấp trong khu vực có tiện ích xung quanh như trường học Everest, chợ Nghĩa Tân và khu thể thao Tây Hồ Tây.
Về pháp lý, hợp đồng mua bán rõ ràng, đảm bảo tính minh bạch.
Phân tích lợi thế cạnh tranh:
- Vị trí căn hộ nằm trong khu đô thị mới Nghĩa Đô, ngõ vào rộng rãi, tiện lợi, không phải hẻm nhỏ khó quay đầu xe.
- Căn hộ mới khánh thành đảm bảo kết cấu, nội thất hiện đại, không phải căn hộ cũ hay cần sửa chữa.
- Full nội thất đầy đủ, người thuê có thể vào ở ngay mà không phải đầu tư thêm chi phí mua sắm.
- Gần trường liên cấp Everest tạo thuận lợi cho gia đình có con nhỏ.
- Tiện ích xung quanh phong phú: chợ Nghĩa Tân, khu thể thao, giải trí Tây Hồ Tây – tạo môi trường sống tiện nghi và dễ chịu.
Kịch bản khai thác tối ưu:
Căn hộ này rất phù hợp để ở thực tế hoặc cho thuê dòng tiền. Với diện tích vừa phải, nội thất đầy đủ và vị trí trung tâm quận Cầu Giấy, người thuê có thể dễ dàng tìm khách thuê tiếp theo khi cần chuyển nhượng hợp đồng.
Không phù hợp để làm kho xưởng hay đầu tư xây lại do là căn hộ chung cư, không thể thay đổi kết cấu hoặc mục đích sử dụng.
Bảng so sánh thị trường:
| Đặc điểm | Căn hiện tại (106 Hoàng Quốc Việt) | Đối thủ 1 (Chung cư Nghĩa Đô, 2PN, 55m²) | Đối thủ 2 (Chung cư Tây Hồ Tây, 2PN, 50m²) |
|---|---|---|---|
| Diện tích | 54 m² | 55 m² | 50 m² |
| Giá thuê | 12 triệu/tháng | 13 triệu/tháng | 11 triệu/tháng |
| Nội thất | Full nội thất, mới | Full nội thất, cũ hơn 2 năm | Không đầy đủ, cần mua thêm |
| Vị trí | Ngõ rộng, sát trường học, chợ | Ngõ nhỏ, gần đường lớn | Gần hồ Tây, tiện ích giải trí |
| Pháp lý | Hợp đồng mua bán rõ ràng | Hợp đồng cho thuê | Hợp đồng mua bán |
Checklist dành riêng cho tài sản này:
- Kiểm tra kỹ hợp đồng thuê rõ ràng, thời hạn và điều kiện thanh toán.
- Xác nhận thực tế nội thất đầy đủ, không bị hư hỏng hoặc thiếu sót.
- Kiểm tra hệ thống điện nước, điều hòa, nóng lạnh hoạt động tốt.
- Đảm bảo ngõ vào rộng rãi, an ninh và không bị ảnh hưởng bởi quy hoạch mở rộng đường.
- Kiểm tra xem có phát sinh phí quản lý chung cư hàng tháng là bao nhiêu để tính toán chi phí thực tế.
