Thẩm định giá trị thực:
Căn hộ studio diện tích 25m² tại đường Sông Thương, P2, Quận Tân Bình đang có mức giá thuê 7 triệu đồng/tháng. Tính ra đơn giá thuê khoảng 280.000đ/m²/tháng.
Với khu vực Tân Bình, đặc biệt là gần sân bay Tân Sơn Nhất, mức giá thuê căn hộ dịch vụ, mini trong khoảng 250.000 – 350.000đ/m²/tháng là phổ biến, tùy vào chất lượng nội thất và tiện ích. Căn hộ này full nội thất mới, có sân sau giếng trời là điểm cộng, tuy nhiên diện tích khá nhỏ, phù hợp 1-2 người.
Mức giá 7 triệu/tháng là hợp lý, không bị đẩy giá quá cao so với mặt bằng chung khu vực.
Phân tích lợi thế cạnh tranh:
- Vị trí gần Sân bay Tân Sơn Nhất, thuận tiện di chuyển đến các quận Phú Nhuận, Gò Vấp.
- Căn hộ full nội thất mới, thiết kế studio có sân sau giếng trời tạo không gian thoáng mát hiếm gặp với căn hộ cùng loại.
- Phù hợp với đối tượng khách thuê công tác ngắn hạn hoặc nhân viên trẻ cần chỗ ở tiện lợi, gần sân bay.
Kịch bản khai thác tối ưu:
Căn hộ phù hợp để ở thực tế hoặc cho thuê dòng tiền dạng căn hộ dịch vụ/ngắn hạn nhắm đến khách công tác, khách bay transit. Với thiết kế nhỏ gọn, nội thất đầy đủ, chủ nhà có thể áp dụng mô hình cho thuê nhanh, giá thuê ổn định quanh năm. Không phù hợp để làm kho xưởng hay đầu tư xây dựng lại do diện tích nhỏ và thuộc dạng căn hộ dịch vụ.
Bảng so sánh thị trường:
| Đặc điểm | Căn hiện tại | Đối thủ 1 (Q. Tân Bình) | Đối thủ 2 (Q. Phú Nhuận) |
|---|---|---|---|
| Diện tích | 25 m² | 28 m² | 30 m² |
| Giá thuê | 7 triệu/tháng | 7.5 triệu/tháng | 8 triệu/tháng |
| Loại hình | Căn hộ dịch vụ, mini | Căn hộ mini, full nội thất | Căn hộ studio, nội thất cơ bản |
| Vị trí | Gần sân bay Tân Sơn Nhất | Gần đường Trường Chinh, Tân Bình | Gần đường Phan Xích Long, Phú Nhuận |
| Tình trạng nội thất | Full nội thất mới | Full nội thất mới | Nội thất cơ bản |
Checklist dành riêng cho tài sản này:
- Kiểm tra kỹ hợp đồng đặt cọc, đảm bảo rõ ràng các điều khoản về giá, thời gian thuê và quyền lợi.
- Xác minh tình trạng nội thất thực tế có như quảng cáo (đẹp, mới, đầy đủ) để tránh phát sinh chi phí sửa chữa.
- Kiểm tra an ninh toà nhà và môi trường xung quanh, đặc biệt lưu ý tiếng ồn từ sân bay có thể ảnh hưởng đến chất lượng sống.
- Xem xét quy định quản lý tòa nhà về thời gian giờ giấc, quy định thuê ngắn hạn nếu có.
Kết luận: Với mức giá 7 triệu/tháng cho căn hộ dịch vụ mini diện tích 25m² full nội thất gần sân bay, đây là lựa chọn hợp lý, không bị đẩy giá quá cao. Người thuê có thể cân nhắc “xuống tiền” nhanh nếu nhu cầu là tiện nghi và vị trí thuận tiện, tuy nhiên cần kiểm tra kỹ nội thất thực tế và hợp đồng để tránh rủi ro phát sinh.
