Thẩm định giá trị thực:
Giá bán mỗi căn là 12,89 tỷ đồng trên diện tích đất 4.2m x 27m = 113,4m² đất, diện tích sử dụng thực tế được ghi nhận 360m² (bao gồm 1 lửng + 4 lầu). Đơn giá trên m² sử dụng khoảng 35,8 triệu/m² (12,89 tỷ/360m²), trong khi đơn giá đất thô khoảng 112 triệu/m² là chưa hợp lý do diện tích đất thực tế 115m², tương đương giá đất tính theo đất thổ cư mặt tiền đường nhựa 12m tại Quận 12 dao động từ 50-70 triệu/m² tùy vị trí.
Nhà xây 5 tầng có thang máy riêng, nội thất cao cấp, thiết kế 17 phòng mỗi căn phù hợp để kinh doanh khách sạn hoặc căn hộ dịch vụ. Chi phí xây dựng mới khoảng 6-7 triệu/m² sàn, tổng chi phí xây dựng ước tính từ 2.1 – 2.5 tỷ đồng, còn lại là chi phí đất và giá trị vị trí.
Giá bán ở mức cao nhưng phù hợp với khu vực sầm uất, mặt tiền đường 12m và tiện ích đầy đủ, tuy nhiên mức giá đã bao gồm cả giá trị thiết kế kinh doanh nên không quá ngáo giá. Người mua cần kiểm tra kỹ về giấy tờ sổ riêng từng căn để đảm bảo pháp lý rõ ràng, tránh rủi ro khi đầu tư mô hình khách sạn.
Phân tích lợi thế cạnh tranh:
– Mặt tiền rộng 4.2m, tổng chiều dài 27m nở hậu nhẹ, thuận tiện cho kinh doanh và khai thác dịch vụ lưu trú.
– Có thang máy 650kg riêng biệt cho từng căn, hiếm có trong khu vực cùng phân khúc.
– Thiết kế 17 phòng riêng biệt, mỗi phòng có WC và bếp đầy đủ, rất phù hợp mô hình căn hộ dịch vụ hoặc khách sạn nhỏ.
– Vị trí trung tâm Quận 12, gần Nguyễn Ảnh Thủ, đường nhựa rộng 12m, giao thông thuận tiện, dân cư đông đúc, tiện ích xung quanh đầy đủ.
Điểm độc bản là mô hình nhà 5 tầng có thang máy riêng và thiết kế chuẩn kinh doanh lưu trú, không nhiều căn tương tự tại khu vực này.
Kịch bản khai thác tối ưu:
Căn nhà phù hợp nhất để đầu tư khai thác cho thuê dòng tiền dài hạn dưới dạng khách sạn mini hoặc căn hộ dịch vụ cho thuê. Với dòng tiền ước tính 68 triệu/tháng, lợi nhuận khá ổn định nếu khai thác hiệu quả.
Không phù hợp để ở thực tế do thiết kế nhiều phòng nhỏ, không có không gian sinh hoạt chung rộng rãi.
Nếu có năng lực tài chính, có thể cân nhắc giữ nguyên hiện trạng kinh doanh hoặc cải tạo nâng cấp để tăng giá cho thuê.
Bảng so sánh thị trường:
| Đặc điểm | Căn hiện tại | Đối thủ 1 | Đối thủ 2 |
|---|---|---|---|
| Vị trí | Mặt tiền đường 12m, gần Nguyễn Ảnh Thủ, Q12 | Mặt tiền đường Tân Chánh Hiệp, hẻm xe hơi, gần chợ | Đường lớn Nguyễn Ảnh Thủ, Q12, tiện kinh doanh |
| Diện tích đất (m²) | 4.2 x 27 = 113.4 | 4 x 25 = 100 | 5 x 20 = 100 |
| Diện tích sử dụng (m²) | 360 (5 tầng, thang máy) | 250 (3 tầng, không thang máy) | 300 (4 tầng, không thang máy) |
| Giá bán (tỷ) | 12.89 | 7.5 | 9.8 |
| Đơn giá sử dụng (triệu/m²) | ~35.8 | 30 | 32.6 |
| Thang máy | Có riêng từng căn | Không | Không |
| Mục đích sử dụng | Khách sạn, căn hộ dịch vụ | Nhà ở hoặc cho thuê | Nhà ở kết hợp kinh doanh |
Checklist dành riêng cho tài sản này:
- Kiểm tra kỹ pháp lý 2 sổ riêng biệt, tránh tranh chấp, thế chấp ngân hàng.
- Kiểm tra hiện trạng thang máy, bảo trì và giấy phép vận hành thang máy.
- Đánh giá chất lượng kết cấu nhà (tường, sàn, chống thấm) do nhà đã xây dựng nhiều năm.
- Đảm bảo không có quy hoạch treo hoặc dự án giải tỏa trong tương lai gần tại khu vực.
- Đánh giá khả năng quay đầu xe và đỗ xe tại mặt tiền đường 12m.
- Xem xét tài chính thực tế dòng tiền cho thuê và chi phí vận hành khai thác.
Nhận xét cuối cùng: Với mức giá 12,89 tỷ/căn, giá bán đang nằm ở mức cao so với mặt bằng xung quanh nhưng hợp lý nếu xét về vị trí mặt tiền rộng, 5 tầng có thang máy riêng biệt, thiết kế chuyên biệt cho kinh doanh khách sạn/căn hộ dịch vụ. Người mua nên thương lượng để giảm giá khoảng 5-7% dựa trên việc căn nhà đã qua sử dụng, cần chi phí bảo trì thang máy và nội thất. Nếu có nhu cầu khai thác dòng tiền ổn định, đây là lựa chọn đáng cân nhắc, tuy nhiên cần kiểm tra pháp lý kỹ càng trước khi xuống tiền.
