Thẩm định giá trị thực:
Căn hộ mini 30m² tại Hẻm 373 Lý Thường Kiệt, Phường 9, Quận Tân Bình đang được cho thuê với mức giá 5 triệu/tháng tương đương ~166,667 VNĐ/m²/tháng. Đây là mức giá phổ biến trên thị trường căn hộ dịch vụ mini khu vực Tân Bình, nơi có mật độ dân cư đông, nhu cầu thuê nhà cao nhưng hẻm nhỏ và ít tiện ích nội khu.
Giá thuê này không quá cao so với mặt bằng chung, đặc biệt căn hộ đã setup sẵn và có trang bị camera an ninh, phòng cháy chữa cháy, hầm xe. Tuy nhiên, cần lưu ý đây là căn hộ trong hẻm, không phải mặt tiền, nên giá căn bản thấp hơn mặt bằng chung từ 10-15%. Mức giá cho thuê 5 triệu/tháng cho căn 1 phòng ngủ 30m² trong hẻm cũng khá sát giá thị trường, không có nhiều dư địa để tăng giá.
Nhận xét về giá: Giá thuê 5 triệu/tháng là mức giá hợp lý, không bị thổi quá cao, nhưng cũng không quá rẻ để nghi ngờ về pháp lý hay chất lượng căn hộ.
Phân tích lợi thế cạnh tranh:
- Căn hộ có vị trí trong hẻm 373 Lý Thường Kiệt, hẻm nhỏ nhưng yên tĩnh, ít tiếng ồn giao thông lớn.
- Không chung chủ, giờ giấc tự do, phù hợp cho người đi làm hoặc sinh viên cần không gian riêng tư.
- Trang bị hệ thống camera 24/7, PCCC và hầm xe, đảm bảo an toàn và tiện nghi tối thiểu.
- Căn hộ đã setup sẵn, hỗ trợ mở cửa từ xa 24/24, giúp thuận tiện trong việc ra vào.
Kịch bản khai thác tối ưu:
Căn hộ phù hợp nhất để ở thực tế hoặc cho thuê lại dòng tiền. Với diện tích vừa phải, trang bị cơ bản và vị trí trong khu vực trung tâm Quận Tân Bình, căn này thích hợp cho người độc thân hoặc cặp vợ chồng trẻ thuê để làm việc gần trung tâm thành phố.
Nếu đầu tư, có thể ký hợp đồng dài hạn để đảm bảo dòng tiền ổn định, tránh rủi ro trống phòng.
Bảng so sánh thị trường:
| Đặc điểm | Căn hiện tại | Đối thủ 1 (Căn hộ mini, P.8, Tân Bình) | Đối thủ 2 (Căn hộ dịch vụ, P.10, Tân Bình) |
|---|---|---|---|
| Diện tích | 30 m² | 28 m² | 32 m² |
| Phòng ngủ | 1 | 1 | 1 |
| Giá thuê/tháng | 5 triệu | 4.8 triệu | 5.5 triệu |
| Vị trí | Hẻm nhỏ, yên tĩnh | Hẻm lớn hơn, gần đường chính | Mặt tiền đường, gần chợ |
| Tiện ích | Camera, PCCC, hầm xe | Camera, không có hầm xe | Camera, PCCC, bãi đậu xe |
| Giờ giấc | Tự do, không chung chủ | Chung chủ, hạn chế giờ giấc | Tự do |
Checklist dành riêng cho tài sản này:
- Kiểm tra hợp đồng đặt cọc và giấy tờ pháp lý liên quan đến quyền cho thuê để tránh tranh chấp.
- Kiểm tra thực trạng căn hộ về an toàn PCCC, hệ thống điện nước, camera hoạt động ổn định.
- Tình trạng hẻm nhỏ có thể gây khó khăn cho việc di chuyển xe lớn hoặc xe chở đồ.
- Kiểm tra xem có quy hoạch mở rộng hẻm hay thay đổi khu vực không để tránh rủi ro mất chỗ ở.
- Do là căn hộ dịch vụ mini, cần kiểm tra rõ ràng về thời hạn hợp đồng cho thuê và các chi phí phát sinh.
