Thẩm định giá trị thực:
Căn hộ mini diện tích 18m² tại 43/21 Cộng Hòa, P4, Q.Tân Bình được cho thuê với mức giá 3,6 triệu/tháng, tương đương khoảng 200.000đ/m²/tháng. Với căn hộ dịch vụ mini khu vực trung tâm Tân Bình, mức giá này thuộc tầm trung – hơi cao so với mặt bằng chung căn hộ mini cùng khu vực (thường dao động từ 2,5 – 3,2 triệu/tháng cho diện tích tương đương).
Về giá trị thực, căn hộ có nội thất đầy đủ, không chung chủ, giờ giấc tự do, chỗ để xe máy, rất phù hợp cho sinh viên hoặc người đi làm thuê. Chi phí dịch vụ điện nước khá hợp lý, tuy nhiên diện tích thực tế 18m² hơi nhỏ so với mức giá yêu cầu. Nếu tính ra giá trị thuê trên nền đất và kết cấu xây dựng, đây là căn hộ mini trong chung cư cũ hoặc căn hộ dịch vụ chuyển đổi, không phải căn hộ cao cấp nên không thể so sánh với chung cư mới hay căn hộ diện tích lớn.
Nhận xét về giá: Giá cho thuê đang ở mức chấp nhận được nhưng hơi nhỉnh hơn trung bình khoảng 10-15% do vị trí trung tâm, tiện ích xung quanh và nội thất full. Người thuê cần cân nhắc kỹ nếu có thể tìm được lựa chọn cạnh tranh hơn trong khu vực.
Phân tích lợi thế cạnh tranh:
- Vị trí trung tâm, cách ĐH Marketing và Học viện Hàng không chỉ 3-4 phút đi xe, rất thuận tiện cho sinh viên và người làm việc trong khu vực.
- Không chung chủ, tạo không gian riêng tư và thoải mái.
- Giờ giấc tự do, phù hợp với đối tượng sinh viên và người đi làm tự do.
- Đầy đủ nội thất, tiết kiệm chi phí đầu tư ban đầu cho người thuê.
- Chi phí dịch vụ điện nước và quản lý rõ ràng, minh bạch.
Kịch bản khai thác tối ưu:
Đây là căn hộ mini phù hợp nhất để ở thực tế, đặc biệt dành cho sinh viên, nhân viên văn phòng hoặc người thuê ngắn hạn. Ngoài ra, có thể khai thác cho thuê dòng tiền ổn định do nhu cầu thuê căn hộ nhỏ, giá rẻ tại trung tâm Tân Bình vẫn cao. Không phù hợp để làm kho xưởng hoặc đầu tư xây lại do diện tích nhỏ, kết cấu căn hộ dịch vụ.
Bảng so sánh thị trường:
| Đặc điểm | Căn hiện tại | Đối thủ 1 (Cộng Hòa, P4) | Đối thủ 2 (Hoàng Văn Thụ, P4) |
|---|---|---|---|
| Diện tích (m²) | 18 | 20 | 22 |
| Giá thuê (triệu/tháng) | 3,6 | 3,2 | 3,8 |
| Nội thất | Full | Full cơ bản | Full |
| Không chung chủ | Có | Không | Có |
| Giờ giấc tự do | Có | Không | Có |
| Chỗ để xe | Có | Hẻm nhỏ khó để xe | Có |
Checklist dành riêng cho tài sản này:
- Kiểm tra kỹ hợp đồng thuê, đảm bảo có giấy tờ pháp lý rõ ràng (Sổ hồng riêng chủ nhà).
- Kiểm tra thực tế nội thất, thiết bị điện nước, điều hòa, máy giặt… tránh hư hỏng gây phát sinh chi phí sửa chữa.
- Xác minh an ninh khu vực, tránh phát sinh vấn đề trộm cắp hoặc mất an toàn.
- Đánh giá tình trạng chung cư hoặc nhà trọ (nếu là căn hộ dịch vụ chuyển đổi), tránh các vấn đề về thấm dột, mối mọt, cháy nổ.
- Kiểm tra điều kiện giờ giấc và quy định dịch vụ quản lý, đảm bảo không bị giới hạn gây phiền toái.
- Kiểm tra khả năng để xe máy, xe đạp, đặc biệt nếu có xe ô tô cần hỏi rõ.
