Thẩm định giá trị thực:
Phòng trọ 2PN, 1PK, 1 bếp, diện tích 30m², full nội thất tại đường Lê Quang Định, P.1, Quận Gò Vấp có giá thuê 10,5 triệu/tháng. Tính ra đơn giá thuê khoảng 350.000 VNĐ/m²/tháng – mức giá khá cao đối với phân khúc phòng trọ tại Gò Vấp, nơi mà nhiều khu trọ phổ biến có giá thuê từ 3-6 triệu/tháng cho phòng diện tích tương tự.
Đây là căn hộ dạng CHDV (căn hộ dịch vụ) với đầy đủ tiện nghi và nội thất, nên giá trên là có thể chấp nhận trong nhóm khách thuê có nhu cầu cao về sự tiện nghi và an toàn. Tuy nhiên, nếu so với các căn hộ mini hoặc phòng trọ thông thường trong khu vực thì giá này đang ở mức cao hơn khoảng 50-70%.
Nhận xét về giá: Giá thuê 10,5 triệu/tháng là khá cao, chỉ nên cân nhắc nếu bạn thực sự cần không gian 2 phòng ngủ riêng biệt, full nội thất và các dịch vụ đi kèm (wifi, máy giặt, giữ xe). Nếu bạn chỉ cần phòng trọ bình thường hoặc 1PN, có thể tìm lựa chọn kinh tế hơn nhiều.
Phân tích lợi thế cạnh tranh:
- Vị trí trên đường Lê Quang Định, gần các tiện ích như WinMart, Bách Hoá Xanh giúp thuận tiện sinh hoạt.
- Phòng nằm tại tầng 2, có ban công và nhà xe rộng – điểm cộng lớn về không gian sống và sự thoáng mát.
- Full nội thất và dịch vụ quản lý chuyên nghiệp: wifi, dọn vệ sinh, máy giặt chung, giữ xe miễn phí 3 xe máy.
- Điện giá nhà nước, nước chỉ tính 150k/người, khá minh bạch và tiết kiệm cho người thuê.
Kịch bản khai thác tối ưu:
Phù hợp nhất để ở thực hoặc cho thuê lại dạng CHDV với khách hàng là nhân viên văn phòng, gia đình nhỏ muốn chỗ ở tiện nghi, an ninh. Không phù hợp để làm kho xưởng hay đầu tư xây lại do diện tích nhỏ và hiện trạng căn hộ đã hoàn thiện.
Bảng so sánh thị trường:
| Đặc điểm | Căn hiện tại | Đối thủ 1 (Đường Phan Văn Trị) | Đối thủ 2 (Đường Quang Trung) |
|---|---|---|---|
| Diện tích | 30 m² | 25 m² | 28 m² |
| Phòng ngủ | 2PN | 1PN | 1PN + 1 PK nhỏ |
| Giá thuê (triệu/tháng) | 10,5 | 6 – 7 | 7 – 8 |
| Nội thất | Full nội thất, dịch vụ trọn gói | Cơ bản hoặc không có | Full nội thất đơn giản |
| Vị trí | Đường lớn, gần tiện ích | Hẻm nhỏ, khu dân cư | Đường lớn, trung tâm |
Checklist dành riêng cho tài sản này:
- Kiểm tra kỹ hợp đồng thuê, đảm bảo rõ ràng về các khoản phí dịch vụ và quy định sử dụng.
- Kiểm tra hệ thống điện, nước vì đây là nhà dịch vụ nhiều người dùng chung dễ phát sinh sự cố.
- Xem xét độ an toàn của căn hộ (chống cháy, thoát hiểm) do nằm tại tầng 2.
- Đánh giá tình trạng nội thất thực tế so với quảng cáo để tránh phát sinh chi phí sửa chữa, thay thế.
- Kiểm tra khả năng quay đầu xe và lưu thông của xe máy vì đây là khu vực đông dân cư.
