Thẩm định giá trị thực:
Căn hộ dịch vụ mini 2 phòng ngủ, 2 toilet, diện tích 60m² tại trung tâm Đà Lạt, Phường 9, với mức giá thuê 5 triệu/tháng tương đương ~83.000 đ/m²/tháng. Đây là mức giá hợp lý trong bối cảnh thị trường cho thuê căn hộ mini tại Đà Lạt, nơi giá thuê trung bình dao động từ 4-6 triệu/tháng cho căn 1-2 phòng ngủ diện tích tương đương.
Vị trí tầng 2 (áp mái) có thể gây hạn chế ánh sáng và thông gió so với các tầng trung bình, tuy nhiên lại có lối đi riêng, đây là điểm cộng giúp tăng tính riêng tư và an toàn.
Giá thuê 5 triệu/tháng là mức giá không bị đẩy cao quá mức, phù hợp với phân khúc căn hộ mini phục vụ khách thuê lâu dài hoặc nhân viên văn phòng.
Phân tích lợi thế cạnh tranh:
- Lối đi riêng: Đây là điểm hiếm có trong các căn hộ mini, giúp giảm thiểu xung đột với các hộ khác, tăng trải nghiệm riêng tư cho người thuê.
- 2 phòng ngủ và 2 toilet: Phù hợp cho gia đình nhỏ hoặc nhóm bạn thuê chung, tăng giá trị sử dụng so với căn hộ studio hoặc 1 phòng ngủ phổ biến trong phân khúc.
- Hướng Đông Nam:
- Vị trí trung tâm Phường 9:
Kịch bản khai thác tối ưu:
Phù hợp nhất để ở thực hoặc cho thuê dòng tiền dài hạn. Với lợi thế lối đi riêng, căn hộ dễ dàng cho thuê với khách hàng tìm kiếm sự riêng tư và không gian sinh hoạt tách biệt. Không phù hợp để làm kho xưởng hoặc đầu tư xây mới do là căn hộ chung cư mini với kết cấu sẵn có, không thể tự do cải tạo.
Bảng so sánh thị trường:
| Đặc điểm | Căn hiện tại | Đối thủ 1 (Đường Trần Phú) | Đối thủ 2 (Đường Nguyễn Văn Cừ) |
|---|---|---|---|
| Loại hình | Căn hộ dịch vụ mini | Căn hộ mini | Căn hộ chung cư bình dân |
| Diện tích | 60 m² | 55 m² | 65 m² |
| Số phòng ngủ | 2 phòng | 1 phòng | 2 phòng |
| Số phòng vệ sinh | 2 phòng | 1 phòng | 2 phòng |
| Hướng ban công | Đông Nam | Đông Bắc | Tây Nam |
| Giá thuê/tháng | 5 triệu | 4.5 triệu | 5.2 triệu |
| Lối đi riêng | Có | Không | Không |
Checklist dành riêng cho tài sản này:
- Kiểm tra kỹ hợp đồng đặt cọc, đảm bảo rõ ràng và minh bạch các điều khoản thanh toán, tránh rủi ro mất cọc.
- Vì căn hộ tầng áp mái nên cần kiểm tra độ chống thấm, cách nhiệt, tránh tình trạng nóng bức hoặc ẩm mốc.
- Xem xét hệ thống điện nước và thiết bị vệ sinh trong 2 phòng toilet, tránh chi phí sửa chữa phát sinh.
- Kiểm tra an ninh và an toàn của lối đi riêng, đảm bảo không gây phiền hà hoặc tranh chấp sau này.
- Đảm bảo căn hộ có giấy phép cho thuê dịch vụ hợp pháp, tránh rắc rối pháp lý.
