Thẩm định giá trị thực:
Phòng trọ diện tích 10m² tại đường Võ Văn Kiệt, Phường An Hải Bắc, Quận Sơn Trà, Đà Nẵng có mức giá thuê 3 triệu đồng/tháng. Tính ra, đơn giá thuê khoảng 300.000đ/m²/tháng, thuộc mức khá cao so với mặt bằng phòng trọ trong khu vực trung tâm Đà Nẵng, đặc biệt là khu vực gần cầu Rồng và biển.
Phòng có gác lửng, diện tích sử dụng thực tế có thể tăng 30-40%, tương đương khoảng 13-14m² sử dụng. Nếu tính theo diện tích sử dụng này, đơn giá thuê thực tế còn cao hơn khoảng 215.000đ/m²/tháng, vẫn nằm trong phân khúc cao cấp cho phòng trọ.
Đây là khu vực trung tâm, gần biển, giao thông thuận tiện, nên giá thuê cao là hợp lý. Tuy nhiên, cần lưu ý: không có thông tin về hẻm rộng hay không, chất lượng xây dựng và an ninh khu vực.
Phân tích lợi thế cạnh tranh:
- Vị trí gần cầu Rồng, cách biển chỉ 5 phút đi bộ rất thuận tiện cho người làm việc hoặc học tập tại trung tâm thành phố hoặc phục vụ du lịch.
- Phòng có gác lửng giúp tăng diện tích sử dụng, tạo sự thoáng đãng, không bị chật chội.
- Nội thất đầy đủ (máy lạnh, tủ lạnh, máy nóng lạnh, nệm, quạt), giúp người thuê có thể vào ở ngay mà không phải đầu tư thêm.
- Nhà vệ sinh riêng, bếp riêng tạo sự tiện nghi và riêng tư, khác biệt với nhiều phòng trọ chỉ có WC chung.
Kịch bản khai thác tối ưu:
Phòng trọ này phù hợp nhất cho đối tượng thuê ở thực là sinh viên hoặc nhân viên văn phòng làm việc gần trung tâm Đà Nẵng hoặc các khu du lịch lân cận. Với nội thất đầy đủ và vị trí đẹp, có thể khai thác cho thuê ngắn hạn (Airbnb) hoặc dài hạn đều ổn.
Nếu người mua định đầu tư mua nhà rồi cho thuê lại, cần kiểm tra kỹ tính pháp lý và hợp đồng cho thuê hiện tại vì phòng hiện đang pass lại, có thể có ràng buộc hợp đồng.
Bảng so sánh thị trường:
| Đặc điểm | Căn hiện tại | Đối thủ 1 (Phòng trọ An Hải Bắc) | Đối thủ 2 (Phòng trọ gần biển Mỹ Khê) |
|---|---|---|---|
| Diện tích sử dụng | 10-14 m² (có gác lửng) | 12 m² (không gác lửng) | 15 m² (có gác lửng) |
| Giá thuê | 3 triệu/tháng | 2,5 triệu/tháng | 3,2 triệu/tháng |
| Nội thất | Đầy đủ (máy lạnh, nóng lạnh, tủ lạnh, nệm) | Đơn giản (quạt, giường) | Đầy đủ và mới |
| WC & bếp | Riêng biệt | Chung | Riêng biệt |
| Vị trí | Gần cầu Rồng, cách biển 5’ đi bộ | Trong hẻm, cách biển 10’ đi bộ | Gần biển Mỹ Khê, 7’ đi bộ |
Checklist dành riêng cho tài sản này:
- Kiểm tra hợp đồng thuê hiện tại và quyền pass phòng tránh tranh chấp pháp lý.
- Xác minh chắc chắn về an ninh khu vực và điều kiện hẻm (rộng, có chỗ để xe, an toàn về đêm).
- Kiểm tra chất lượng gác lửng, kết cấu chịu lực, tránh nguy cơ mất an toàn.
- Kiểm tra hệ thống điện nước và vệ sinh có đảm bảo không bị chập chờn hoặc hỏng hóc.
- Xem xét yếu tố phong thủy nếu người thuê quan tâm (hướng cửa chính, ánh sáng tự nhiên).
Nhận xét về giá: Với mức 3 triệu/tháng cho phòng trọ 10m² có gác lửng, đầy đủ nội thất và vị trí gần biển trung tâm Đà Nẵng, mức giá này là hợp lý và cạnh tranh, không bị đẩy giá quá cao so với mặt bằng khu vực. Nếu người thuê ưu tiên tiện nghi và vị trí trung tâm thì có thể cân nhắc “xuống tiền” nhanh để không mất cơ hội. Tuy nhiên, cần kiểm tra kỹ hợp đồng và điều kiện phòng để tránh rủi ro pháp lý hoặc chất lượng không như quảng cáo.
