Nhận định về mức giá thuê 190 triệu/tháng cho tòa nhà 55 phòng tại Quận 12
Mức giá thuê 190 triệu đồng/tháng cho một tòa nhà với 55 phòng trọ tại Quận 12 hiện đang là mức giá khá cao so với mặt bằng chung của khu vực, tuy nhiên cần phải xét trong bối cảnh cụ thể của bất động sản này.
Tòa nhà có diện tích 25 m²/phòng, nội thất đầy đủ, đảm bảo tiêu chuẩn về PCCC và định mức điện nước, hiện đang cho thuê đầy đủ 55 phòng, tạo ra khoảng lợi nhuận 80 triệu đồng/tháng. Hợp đồng thuê còn 9 năm, điều này tạo sự ổn định và an toàn cho nhà đầu tư.
Phân tích chi tiết và so sánh giá thị trường
| Tiêu chí | Thông tin BĐS đang xét | Giá tham khảo thị trường Quận 12 (phòng trọ 20-30m²) | Nhận xét |
|---|---|---|---|
| Diện tích phòng | 25 m²/phòng | 20-30 m²/phòng | Diện tích phù hợp với kiểu phòng trọ tiêu chuẩn ở Quận 12. |
| Số phòng | 55 phòng | Không phổ biến có nhiều phòng trong cùng 1 tòa nhà | Tòa nhà lớn, tạo ra dòng thu nhập ổn định và khả năng sinh lời cao. |
| Giá thuê tổng | 190 triệu đồng/tháng | Khoảng 80-120 triệu đồng/tháng cho các tòa nhà phòng trọ quy mô nhỏ hơn | Giá thuê đang cao hơn thị trường từ 50-100%, nhưng có thể chấp nhận được nếu đảm bảo đầy đủ tiện ích, khách thuê ổn định. |
| Lợi nhuận | 80 triệu đồng/tháng | Khó có mức lợi nhuận ổn định trên 50 triệu cho tòa nhà phòng trọ quy mô nhỏ | Lợi nhuận tương đối hấp dẫn, thể hiện hiệu quả kinh doanh hiện tại. |
| Hợp đồng còn lại | 9 năm | Thông thường từ 3-5 năm | Hợp đồng dài hạn giúp giảm rủi ro cho người thuê lại. |
Lưu ý quan trọng khi cân nhắc xuống tiền
- Kiểm tra kỹ hợp đồng thuê còn hiệu lực, các điều khoản chuyển nhượng, quyền lợi và nghĩa vụ của bên thuê lại.
- Xác thực giấy tờ pháp lý, chứng nhận phòng cháy chữa cháy và các chứng nhận liên quan.
- Đánh giá kỹ tình trạng nội thất và cơ sở hạ tầng nhằm tránh phát sinh chi phí sửa chữa lớn sau này.
- Đảm bảo khách thuê hiện tại ổn định, có hợp đồng rõ ràng để đảm bảo dòng tiền đều đặn.
- Xem xét khả năng tăng giá thuê hoặc tái ký hợp đồng sau 9 năm để đánh giá tiềm năng tăng trưởng.
Đề xuất mức giá hợp lý và cách thương lượng
Dựa trên phân tích, mức giá 190 triệu đồng/tháng là khá cao so với mặt bằng chung, nên bạn có thể đề xuất mức giá từ 140 – 160 triệu đồng/tháng dựa trên các yếu tố sau:
- So sánh giá thị trường tương đương.
- Cân nhắc rủi ro hợp đồng còn 9 năm, nếu có điều khoản ưu đãi hoặc quyền gia hạn thì giá có thể cao hơn.
- Tình trạng nội thất và cơ sở vật chất cần được kiểm tra thực tế để đánh giá chính xác giá trị.
Cách thuyết phục chủ bất động sản:
- Trình bày rõ ràng về mặt bằng giá thị trường, lợi ích lâu dài khi bạn là người thuê có trách nhiệm và ổn định.
- Đề xuất hợp đồng thuê dài hạn, đảm bảo thanh toán đúng hạn, giúp chủ nhà tránh rủi ro mất khách.
- Đề nghị giảm giá vì các chi phí quản lý, bảo trì tòa nhà sẽ do bạn chịu trách nhiệm, giúp chủ nhà tiết kiệm chi phí.
- Nêu bật mong muốn hợp tác lâu dài, có thể thương lượng các điều khoản khác như phí dịch vụ hoặc điều kiện thanh toán để đổi lấy mức giá thuê tốt hơn.
Kết luận
Giá thuê 190 triệu đồng/tháng là mức giá cao nhưng có thể chấp nhận được trong trường hợp tòa nhà có vị trí tốt, nội thất hiện đại, khách thuê ổn định và hợp đồng còn dài hạn. Nếu không có ưu điểm vượt trội nào khác, bạn nên thương lượng để đưa mức giá về khoảng 140-160 triệu đồng/tháng nhằm đảm bảo hiệu quả đầu tư và cân đối tài chính.
