Thẩm định giá trị thực:
Căn mặt bằng kinh doanh diện tích 10 m², tại vị trí mặt tiền siêu thị CoopXtra Linh Trung, Thành phố Thủ Đức – khu vực có mật độ dân cư và lưu lượng khách hàng tương đối cao. Giá thuê hiện tại 36 triệu đồng/tháng (tương đương 3.6 triệu/m²/tháng) là mức rất cao so với mặt bằng chung khu vực này.
Tham khảo thị trường mặt bằng kinh doanh tại các tuyến Quốc lộ 1A, Linh Trung, giá thuê trung bình dao động từ 1.2-2.5 triệu/m²/tháng tùy vị trí và kết cấu. Với diện tích nhỏ 10 m² mà giá thuê lên đến 36 triệu/tháng, đây là mức giá gấp gần 2 lần mặt bằng khu vực, không phù hợp với mặt bằng chung.
Đánh giá: Giá thuê này đang bị đẩy lên rất cao, có thể do vị trí mặt tiền siêu thị và bao gồm chi phí VAT, điện nước. Tuy nhiên, với diện tích chỉ 10 m², mức giá này cần được thương lượng giảm ít nhất 20-30% để hợp lý hơn với thị trường.
Phân tích lợi thế cạnh tranh:
- Mặt bằng nằm trực tiếp tại siêu thị CoopXtra Linh Trung, có lưu lượng khách hàng ổn định và liên tục.
- Mặt tiền rộng khoảng 6m, thuận tiện cho việc trưng bày, quảng bá sản phẩm.
- Có hợp đồng cọc 2 tháng rõ ràng, giấy tờ pháp lý đã có sổ, giảm thiểu rủi ro pháp lý.
- Diện tích nhỏ phù hợp cho kinh doanh máy gấu hoặc các mặt hàng nhỏ lẻ, ít tốn chi phí vận hành.
Tuy nhiên, diện tích quá nhỏ chỉ 10 m² nên hạn chế về loại hình kinh doanh và không gian trưng bày.
Kịch bản khai thác tối ưu:
Với vị trí và diện tích nhỏ, mặt bằng này phù hợp nhất để:
- Kinh doanh sản phẩm nhỏ lẻ, dịch vụ dịch chuyển nhanh (như máy gấu, quầy hàng tiện lợi, quầy nước giải khát).
- Không phù hợp để mở rộng mặt bằng hoặc kinh doanh các mặt hàng lớn, vì diện tích quá hạn chế.
- Không nên đầu tư xây dựng lại do mặt bằng thuộc siêu thị, hạn chế thay đổi kết cấu.
Bảng so sánh thị trường:
| Đặc điểm | Căn hiện tại | Đối thủ 1 (QL1A, Linh Trung) | Đối thủ 2 (Khu vực Thủ Đức) |
|---|---|---|---|
| Diện tích | 10 m² | 15 m² | 12 m² |
| Giá thuê/tháng | 36 triệu | 25 triệu | 20 triệu |
| Đơn giá/m² | 3.6 triệu/m² | 1.67 triệu/m² | 1.67 triệu/m² |
| Vị trí | Mặt tiền siêu thị CoopXtra | Mặt tiền đường chính QL1A | Gần chợ, khu dân cư đông |
| Pháp lý | Đã có sổ, cọc 2 tháng | Hợp đồng rõ ràng | Hợp đồng rõ ràng |
Checklist dành riêng cho tài sản này:
- Kiểm tra kỹ hợp đồng thuê, rõ ràng về điều khoản cọc và thanh toán.
- Xác minh chính xác diện tích sử dụng thực tế (10 m² có thể là diện tích mặt tiền hoặc diện tích thực dụng).
- Kiểm tra quy định của siêu thị về việc kinh doanh mặt bằng thuê, tránh bị giới hạn ngành nghề hoặc giờ hoạt động.
- Đánh giá lưu lượng khách thực tế của siêu thị, tránh trường hợp thuê giá cao nhưng không có khách.
- Thương lượng giảm giá thuê để phù hợp với giá thị trường, tránh trường hợp bị chặt chém giá do thiếu lựa chọn.
