Nhận định về mức giá thuê mặt bằng kinh doanh tại 63 B Ung Văn Khiêm, Quận Bình Thạnh
Giá thuê 60 triệu đồng/tháng cho mặt bằng kinh doanh diện tích 100 m² tại vị trí trung tâm Quận Bình Thạnh hiện nay là mức giá khá cao, tuy nhiên vẫn có thể hợp lý trong một số trường hợp đặc biệt.
Phân tích chi tiết mức giá và so sánh thị trường
| Tiêu chí | Mặt bằng 63 B Ung Văn Khiêm | Tham khảo mặt bằng tương tự Quận Bình Thạnh |
|---|---|---|
| Diện tích | 100 m² | 80 – 120 m² |
| Vị trí | Đường Ung Văn Khiêm, khu vực trung tâm, giao thông thuận tiện | Trung tâm Quận Bình Thạnh, gần đường lớn, khu vực sầm uất |
| Giá thuê | 60 triệu đồng/tháng (chưa bao gồm tiền thuê nhà, phí cọc 35 triệu) | 30 – 45 triệu đồng/tháng cho mặt bằng tương tự |
| Tình trạng nội thất | Đầy đủ đồ dùng, có phòng ở hoặc cho thuê kèm theo | Thường trống hoặc nội thất cơ bản |
| Pháp lý | Giấy tờ khác, chưa rõ ràng về loại giấy tờ sử dụng | Giấy tờ đầy đủ (hợp đồng thuê, giấy phép kinh doanh) |
| Tình trạng kinh doanh | Đang kinh doanh ổn định, có lượng khách sẵn có | Thông thường mặt bằng mới hoặc chưa có khách hàng ổn định |
Nhận xét về mức giá và điều kiện thuê
– Giá 60 triệu đồng/tháng là mức giá sang nhượng quán và mặt bằng chứ không phải giá thuê mặt bằng thuần. Việc sang nhượng bao gồm cả lượng khách hàng và nội thất, nên giá này phản ánh giá trị thương hiệu và tài sản đi kèm, không chỉ mặt bằng.
– Nếu chỉ thuê mặt bằng, giá thuê thực tế ở khu vực này dao động khoảng 30-45 triệu đồng/tháng tùy vị trí và nội thất. Với diện tích 100 m², mặt bằng có nội thất đầy đủ và phòng ở kèm theo, giá thuê 60 triệu đồng có thể được đánh giá là cao nếu không bao gồm tài sản kinh doanh.
– Giấy tờ pháp lý “Giấy tờ khác” chưa rõ ràng có thể gây rủi ro về mặt pháp lý khi thuê hoặc sang nhượng. Đây là điểm cần kiểm tra kỹ, nên yêu cầu chủ nhà cung cấp đầy đủ giấy tờ hợp pháp như hợp đồng thuê, giấy phép kinh doanh hoặc sở hữu mặt bằng.
– Tiền cọc 35 triệu đồng là mức phổ biến, tương ứng khoảng 0.5 tháng tiền thuê nếu tính theo giá 60 triệu, hoặc khoảng 1 tháng nếu giá thuê mặt bằng thực tế thấp hơn.
Lưu ý khi quyết định xuống tiền thuê hoặc sang nhượng
- Kiểm tra kỹ giấy tờ pháp lý hợp lệ, rõ ràng để tránh rủi ro tranh chấp.
- Xác minh tình trạng kinh doanh hiện tại, lượng khách và doanh thu nếu sang nhượng quán.
- Đàm phán rõ ràng về nội thất, tài sản đi kèm và trách nhiệm bảo trì.
- So sánh giá thuê mặt bằng thuần nếu chỉ muốn thuê không sang nhượng quán.
- Đàm phán giá thuê hoặc giá sang nhượng dựa trên giá thị trường, điều kiện mặt bằng và lượng khách hiện có.
Đề xuất mức giá hợp lý và chiến lược thuyết phục chủ nhà
– Nếu bạn chỉ muốn thuê mặt bằng, có thể đề xuất mức giá thuê khoảng 35-40 triệu đồng/tháng dựa trên giá thị trường và điều kiện mặt bằng có nội thất đầy đủ.
– Nếu bạn muốn sang nhượng quán kèm khách hàng và nội thất, thì mức giá 60 triệu đồng có thể được thương lượng giảm khoảng 10-15% tùy vào tình trạng kinh doanh thực tế và thời gian sang nhượng.
– Khi thuyết phục chủ nhà, bạn nên đưa ra các luận điểm:
- Giá thuê mặt bằng thuần tại khu vực tương tự thường thấp hơn nhiều, do đó cần giảm giá để phù hợp thị trường.
- Pháp lý chưa rõ ràng là điểm rủi ro, bạn mong muốn chủ nhà hỗ trợ hoàn thiện hồ sơ hoặc giảm giá bù đắp rủi ro.
- Việc kinh doanh đang chuyển nhượng, cần thời gian ổn định nên đề xuất giảm giá sang nhượng để thuận lợi cho cả đôi bên.
– Nếu chủ nhà không đồng ý giảm giá, bạn có thể đề nghị ký hợp đồng thuê dài hạn với điều khoản ưu đãi hoặc ưu tiên gia hạn để bù lại chi phí ban đầu cao.
Kết luận
Mức giá 60 triệu đồng/tháng cho thuê mặt bằng kèm sang nhượng quán tại 63 B Ung Văn Khiêm là khá cao và chỉ hợp lý nếu bạn đánh giá được giá trị thương hiệu, lượng khách ổn định và nội thất đi kèm. Nếu chỉ thuê mặt bằng thuần, mức giá nên được điều chỉnh xuống còn khoảng 35-40 triệu đồng để phù hợp với mức giá thị trường khu vực Quận Bình Thạnh hiện nay. Đồng thời, cần đặc biệt lưu ý về tính pháp lý của hợp đồng và tài sản kèm theo trước khi quyết định xuống tiền.
