Thẩm định giá trị thực:
Đất nền dự án tại đường Nguyễn Thành Long, P. Hòa Hiệp Nam, Q. Liên Chiểu có diện tích 252 m², ngang 13 m, hướng Tây Bắc. Giá chào bán là 13,5 tỷ đồng, tương đương khoảng 53,57 triệu/m².
So với mặt bằng giá đất nền cùng khu vực Liên Chiểu, giá đất thổ cư đường Nguyễn Thành Long thường dao động trong khoảng 40-50 triệu/m² tùy vị trí gần trục chính hay hẻm. Vị trí cặp góc ngã 4 trong khu đô thị Lakeside là điểm cộng lớn, giúp giá có thể nhỉnh hơn mức trung bình. Tuy nhiên, giá 53,57 triệu/m² đang nằm ở mức cao so với mặt bằng hiện tại tại khu vực này.
Đất đã có sổ, pháp lý rõ ràng là ưu điểm lớn, giảm thiểu rủi ro khi giao dịch. Tuy nhiên, cần xác minh thêm về quy hoạch chi tiết xung quanh, nhất là vị trí cặp góc ngã tư có thể vướng lộ giới hoặc quy hoạch mở rộng đường. Bản thân hướng Tây Bắc không quá xấu nhưng cần kiểm tra kỹ về phong thủy và hướng gió.
Nhận xét về giá: Giá này đang có dấu hiệu chênh cao khoảng 10-20% so với giá chuẩn khu vực, cần thương lượng để giảm giá xuống tầm 11,5-12 tỷ mới hợp lý.
Phân tích lợi thế cạnh tranh:
- Vị trí cặp góc ngã 4 rất hiếm, tạo điều kiện kinh doanh đa dạng (khu dịch vụ, căn hộ mini, cửa hàng tiện ích,…).
- Đất nền dự án, đã có sổ riêng, pháp lý rõ ràng, thuận tiện giao dịch.
- Đường rộng, mặt tiền 13m thuận tiện xây dựng, khai thác kinh doanh.
- Gần trường mầm non và cách 10 tòa Ori Gardens khoảng 500m, khu vực có dân cư ổn định, tiềm năng phát triển cao.
- Hướng Tây Bắc phù hợp với khí hậu Đà Nẵng, không bị nắng gắt chiều.
Kịch bản khai thác tối ưu:
Căn đất này phù hợp nhất để đầu tư xây dựng căn hộ dịch vụ cho thuê hoặc kinh doanh đa ngành: nhà thuốc, siêu thị mini, nhà hàng, trung tâm dạy học. Vị trí cặp góc giúp dễ dàng tiếp cận khách hàng, tăng giá trị khai thác dòng tiền. Ngoài ra, có thể giữ đất chờ tăng giá trong dài hạn nếu chưa muốn đầu tư xây dựng ngay.
Bảng so sánh thị trường:
| Đặc điểm | Căn hiện tại | Đối thủ 1 (Đường Nguyễn Thành Long) | Đối thủ 2 (Đường Tôn Đức Thắng, gần Ori Gardens) |
|---|---|---|---|
| Diện tích | 252 m² | 230 m² | 260 m² |
| Giá/m² | 53,57 triệu | 47 triệu | 50 triệu |
| Vị trí | Cặp góc ngã 4, khu đô thị Lakeside | Hẻm 6m, cách ngã tư 200m | Đường lớn, gần Ori Gardens |
| Pháp lý | Đã có sổ | Đã có sổ | Đã có sổ |
| Hướng đất | Tây Bắc | Đông Nam | Nam |
| Tiềm năng khai thác | Đa dạng kinh doanh, xây căn hộ dịch vụ | Chủ yếu để ở hoặc xây nhà trọ nhỏ | Kinh doanh dịch vụ, nhà ở kết hợp |
Checklist dành riêng cho tài sản này:
- Kiểm tra kỹ quy hoạch mở rộng đường, lộ giới ngã tư có thể ảnh hưởng phần đất.
- Xác thực ranh giới đất thực tế so với sổ đỏ, tránh tranh chấp.
- Phân tích phong thủy hướng Tây Bắc, tránh các điểm xấu như ngã tư góc khuất hoặc sát đường lớn gây tiếng ồn.
- Kiểm tra hiện trạng hạ tầng điện, nước, thoát nước mưa trong khu vực.
- Thương lượng giảm giá khoảng 10-15% do giá chào hiện đang cao hơn mặt bằng.
