Nhận định tổng quan về mức giá 11 tỷ đồng cho toà nhà CCMini 6 tầng tại phường Lĩnh Nam, Quận Hoàng Mai, Hà Nội
Dựa trên dữ liệu chính xác và mô tả chi tiết về bất động sản:
- Diện tích đất: 80 m²
- Diện tích sử dụng: 480 m² (6 tầng x 80 m²/tầng)
- Chiều ngang mặt tiền: 9 mét
- Loại hình: Nhà ngõ, hẻm, có hẻm xe hơi
- Số phòng: Nhiều hơn 10 phòng ngủ và hơn 6 phòng vệ sinh
- Nội thất cao cấp
- Pháp lý rõ ràng: Sổ đỏ riêng biệt
- Doanh thu cho thuê ổn định gần 70 triệu/tháng
Phân tích mức giá 11 tỷ đồng (tương đương 137,5 triệu đồng/m² sử dụng):
So sánh giá thị trường khu vực Quận Hoàng Mai, khu vực Lĩnh Nam
| Loại BĐS | Vị trí | Diện tích (m²) | Giá bán (tỷ đồng) | Giá/m² (triệu đồng) | Ghi chú |
|---|---|---|---|---|---|
| Nhà 5 tầng, mặt ngõ rộng | Lĩnh Nam | 70 | 8,5 | 121,4 | Nhà ở, chưa cho thuê |
| Nhà 6 tầng CCMini, cho thuê full | Lĩnh Nam | 80 | 11 | 137,5 | Doanh thu ổn định, mặt tiền 9m |
| Nhà 7 tầng, mặt đường chính | Hoàng Mai, gần Lĩnh Nam | 90 | 14 | 155,5 | Vị trí đắc địa, mặt tiền rộng |
| Nhà 4 tầng, ngõ nhỏ | Lĩnh Nam | 60 | 6 | 100 | Không có khách thuê |
Nhận xét về giá 11 tỷ đồng
Mức giá 11 tỷ đồng là hợp lý trong trường hợp:
- Toà nhà có thiết kế hiện đại, được đầu tư nội thất cao cấp, giúp giữ chân khách thuê lâu dài.
- Doanh thu cho thuê gần 70 triệu/tháng, cho thấy khả năng sinh lời tốt, tỷ suất lợi nhuận khoảng 7,6%/năm.
- Vị trí lô góc với 3 mặt thoáng, mặt tiền rộng 9 mét, thuận tiện kinh doanh hoặc cho thuê.
- Pháp lý rõ ràng, sổ đỏ riêng biệt giúp giao dịch an toàn và dễ dàng.
Trong trường hợp khách mua có nhu cầu đầu tư tạo dòng tiền cho thuê ổn định, mức giá này rất đáng cân nhắc.
Đề xuất giá hợp lý hơn và cách thương lượng với chủ nhà
Dựa trên so sánh và phân tích, giá thị trường khu vực dao động khoảng 120-140 triệu/m² cho loại hình tương tự. Với các tiêu chí hiện tại:
- Có thể đề xuất mức giá khoảng 10 – 10.5 tỷ đồng để có biên độ thương lượng hợp lý, tương đương giá 125-131 triệu/m².
- Lý do đề xuất giá thấp hơn:
- Nhà trong ngõ rộng 3 mét, chưa phải mặt đường lớn nên giá có thể thấp hơn mặt phố chính.
- Đất chưa chuyển đổi thổ cư hoàn toàn có thể ảnh hưởng giá trị sử dụng lâu dài.
- Chi phí bảo trì, vận hành tòa nhà cao tầng cần được cân nhắc khi mua đầu tư.
Cách thuyết phục chủ nhà:
- Phân tích kỹ về mức giá thị trường và vị trí thực tế của toà nhà so với các bất động sản tương tự đã giao dịch gần đây.
- Nêu rõ chi phí duy trì, bảo trì và rủi ro pháp lý do đất chưa chuyển đổi thổ cư, tác động đến thanh khoản trong tương lai.
- Đưa ra cam kết mua nhanh và thanh toán linh hoạt để tạo điều kiện thuận lợi cho chủ nhà.
- Đề cập đến khả năng đầu tư lâu dài và hạn chế của bất động sản trong khu vực để thuyết phục giảm giá.
Kết luận
Mức giá 11 tỷ đồng cho toà nhà CCMini 6 tầng với diện tích 80 m² tại phường Lĩnh Nam là hợp lý nếu khách hàng tìm kiếm tài sản cho thuê ổn định với doanh thu tốt và vị trí thuận lợi trong khu vực. Tuy nhiên, trong trường hợp khách mua muốn có biên độ lợi nhuận cao hơn hoặc cân nhắc rủi ro về pháp lý và vận hành, việc thương lượng giá xuống khoảng 10 – 10.5 tỷ đồng sẽ hợp lý hơn và thuyết phục được người bán dựa trên các yếu tố thực tế và phân tích thị trường.
