Thẩm định giá trị thực:
Phòng trọ diện tích 27m² tại số 9 ngõ 288, Đường Hoàng Mai, Phường Hoàng Văn Thụ, Quận Hoàng Mai đang được cho thuê với mức giá 5,5 triệu đồng/tháng. Tính ra đơn giá thuê khoảng 204.000 đồng/m²/tháng, đây là mức giá phổ biến đối với các căn phòng trọ cao cấp, đầy đủ nội thất tại khu vực gần trung tâm Hà Nội.
Khu vực Hoàng Mai có nhiều khu nhà trọ sinh viên và nhân viên văn phòng, tuy nhiên đa phần phòng trọ tiện nghi đầy đủ, gần các trường đại học lớn như Bách Khoa, Xây Dựng, Time City lại khá khan hiếm, làm tăng giá thuê. Với nội thất mới 100%, hệ thống PCCC chuẩn, máy giặt riêng và tiện ích như miễn phí nước lọc, đây là sản phẩm thuộc phân khúc căn hộ mini (CCMN) cao cấp, giá thuê 5,5 triệu/tháng cho 27m² là hợp lý, không có dấu hiệu bị “ngáo giá”.
Nhận xét về giá: Mức giá này tương đối chuẩn so với thị trường CCMN xung quanh khu vực, không quá cao, người thuê có thể cân nhắc chốt nhanh nếu phù hợp nhu cầu.
Phân tích lợi thế cạnh tranh:
- Vị trí gần 2 trường đại học lớn (Bách Khoa, Xây Dựng) chỉ 2,5km, thuận tiện cho sinh viên và người đi làm.
- Cách Time City 1,5km, khu vực có nhiều tiện ích, dịch vụ, giải trí.
- Ô tô đỗ cửa, thuận tiện cho người có xe cá nhân – điểm cộng hiếm gặp trong khu vực ngõ nhỏ.
- Phòng studio full nội thất mới 100%, trang bị máy giặt & sấy riêng, không cần phơi đồ – tăng tính tiện nghi và riêng tư.
- Hệ thống PCCC tự động chuẩn an toàn, trang bị mặt nạ phòng độc – điểm nhấn về an toàn phòng cháy chữa cháy, rất ít nơi có.
Kịch bản khai thác tối ưu:
Căn phòng phù hợp nhất để ở thực tế dành cho sinh viên, người đi làm cần không gian riêng tư, tiện nghi cao cấp, gần các trường đại học và trung tâm thương mại. Ngoài ra, chủ nhà có thể khai thác cho thuê dài hạn dòng tiền ổn định. Không phù hợp làm kho xưởng hay đầu tư xây lại do diện tích nhỏ và kết cấu đã hoàn chỉnh.
Bảng so sánh thị trường:
| Đặc điểm | Căn hiện tại | Đối thủ 1 (Ngõ 300 Hoàng Mai) |
Đối thủ 2 (Ngõ 270 Hoàng Mai) |
|---|---|---|---|
| Diện tích (m²) | 27 | 25 | 30 |
| Giá thuê (triệu/tháng) | 5,5 | 5,0 | 6,0 |
| Nội thất | Full, mới 100% | Cơ bản, nội thất cũ | Full, mới 80% |
| Hệ thống PCCC | Chuẩn tự động | Không có | Có nhưng không tự động |
| Gần trường ĐH | 2,5km | 3km | 2km |
| Ô tô đỗ cửa | Có | Không | Không |
Checklist dành riêng cho tài sản này:
- Kiểm tra kỹ hợp đồng thuê, quy định quản lý tòa nhà CCMN để tránh tranh chấp hoặc tăng giá đột ngột.
- Kiểm tra hệ thống PCCC và thiết bị an toàn như mặt nạ phòng độc có hoạt động tốt, không bị hư hỏng.
- Xác minh thực tế nội thất mới 100%, tránh trường hợp quảng cáo “ảo” ảnh chụp cũ.
- Kiểm tra môi trường xung quanh về tiếng ồn, an ninh khu vực, nhất là với phòng cho sinh viên và người làm việc.
- Đảm bảo ngõ trước cửa có thể đỗ ô tô thật sự, tránh trường hợp quảng cáo nhưng thực tế hẻm nhỏ, khó quay đầu xe.
