Thẩm định giá trị thực:
Diện tích căn hộ mini studio này là 30 m² với mức giá thuê 5,2 triệu đồng/tháng, tương đương khoảng 173.000 đ/m²/tháng. Với vị trí trung tâm Quận Cầu Giấy – khu vực có mật độ dân cư cao, tiện ích đầy đủ và giao thông thuận tiện, mức giá này nằm trong khoảng trung bình đến hơi cao so với phân khúc căn hộ dịch vụ mini tại khu vực này.
Tham khảo các căn hộ dịch vụ mini cùng khu vực, giá thuê phổ biến dao động từ 4,5 – 5,5 triệu/tháng cho căn studio 25-30 m². Nếu so với các dự án chung cư cao cấp hoặc căn hộ dịch vụ tiêu chuẩn, mức giá 5,2 triệu vẫn chấp nhận được, nhất là khi căn hộ đã được trang bị đầy đủ nội thất và thiết bị hiện đại.
Không có dấu hiệu giá bị đẩy quá cao hay ngáo giá. Tuy nhiên, do đây là loại hình căn hộ dịch vụ/mini trong ngõ (dù ngõ to, taxi đỗ cửa), khách thuê nên lưu ý mức giá này chưa bao gồm các chi phí dịch vụ, điện nước, internet có thể phát sinh thêm.
Phân tích lợi thế cạnh tranh:
- Vị trí đắc địa: Ngay đầu ngõ 148 Trần Duy Hưng, thuộc trung tâm Cầu Giấy, rất thuận tiện di chuyển đến các trục đường lớn và các trường đại học nổi tiếng.
- Tiện nghi đầy đủ: Nội thất hiện đại, có cửa sổ/balcon thoáng mát, điều hòa, nóng lạnh, tủ lạnh, thiết bị vệ sinh cao cấp đáp ứng nhu cầu ở lâu dài.
- Không gian thoáng đãng: Không lo ẩm mốc, ánh sáng tự nhiên tốt, phù hợp với nhu cầu ở thực hoặc thuê dài hạn.
- An ninh tốt, tự do giờ giấc, không chung chủ: Đây là điểm cộng lớn so với nhiều căn hộ dịch vụ mini khác thường có chung chủ hoặc quản lý chặt chẽ.
Kịch bản khai thác tối ưu:
Căn hộ phù hợp nhất với đối tượng thuê là sinh viên, nhân viên văn phòng làm việc tại khu vực Cầu Giấy, Đống Đa hoặc các trường đại học lân cận. Ngoài ra, căn hộ cũng rất thích hợp để ở thực vì tính tiện nghi và vị trí thuận lợi.
Với mức giá và tiện ích như trên, đây cũng là lựa chọn tốt cho nhà đầu tư cho thuê dòng tiền ổn định, nhất là nếu có thể quản lý và vận hành tốt dịch vụ cho thuê ngắn hạn hoặc dài hạn.
Không phù hợp để làm kho xưởng hay đầu tư xây lại do diện tích nhỏ, vị trí trong ngõ, và loại hình căn hộ dịch vụ mini.
Bảng so sánh thị trường:
| Đặc điểm | Căn hiện tại | Đối thủ 1 (Ngõ 144 Trần Duy Hưng) | Đối thủ 2 (Ngõ 120 Trần Duy Hưng) |
|---|---|---|---|
| Diện tích (m²) | 30 | 28 | 32 |
| Giá thuê (triệu/tháng) | 5,2 | 4,8 | 5,5 |
| Loại hình | Căn hộ dịch vụ mini, full nội thất | Căn hộ dịch vụ mini, nội thất cơ bản | Căn hộ dịch vụ mini, full nội thất |
| Vị trí | Đầu ngõ 148, ngõ to, taxi đỗ cửa | Ngõ nhỏ hơn, cách mặt đường 50m | Ngõ lớn, gần chợ, tiện đi lại |
| Tiện nghi | Đầy đủ, có ban công, an ninh tốt | Cơ bản, không có ban công | Đầy đủ, ban công + cửa sổ thoáng |
| Pháp lý | Hợp đồng đặt cọc | Hợp đồng thuê | Hợp đồng thuê |
Checklist dành riêng cho tài sản này:
- Kiểm tra kỹ hợp đồng đặt cọc, đảm bảo rõ ràng quyền và nghĩa vụ của hai bên.
- Xác minh tình trạng thực tế nội thất, thiết bị điện, nước trước khi nhận nhà để tránh chi phí sửa chữa phát sinh.
- Kiểm tra an ninh khu vực, đặc biệt về giờ giấc và quy định quản lý tòa nhà/căn hộ dịch vụ.
- Do vị trí trong ngõ, cần test việc đỗ xe, quay đầu taxi, hạn chế tiếng ồn và đảm bảo an toàn giao thông.
- Kiểm tra thêm các chi phí dịch vụ phát sinh (điện, nước, internet, phí quản lý) để đánh giá tổng chi phí thuê thực tế.
