Nhận định tổng quan về mức giá 10,9 tỷ đồng cho CCMN tại Trần Đại Nghĩa, Hai Bà Trưng, Hà Nội
Dựa trên thông tin chi tiết về bất động sản gồm:
- Diện tích đất: 55 m²
- Diện tích sử dụng: 320 m² (4 tầng theo data chính xác, trong khi quảng cáo ghi 6 tầng)
- Số phòng: hơn 10 phòng khép kín (phù hợp mô hình căn hộ mini cho thuê – CCMN)
- Vị trí: trung tâm quận Hai Bà Trưng, phường Bách Khoa – khu vực có nhu cầu thuê nhà rất cao, gần trường đại học, khu công nghiệp và nhiều tiện ích
- Pháp lý rõ ràng, sổ đỏ chính chủ
- Nhà mới xây năm 2024, có thang máy, PCCC đầy đủ
Mức giá 10,9 tỷ đồng tương đương với khoảng 198 triệu đồng/m² diện tích sử dụng.
Phân tích so sánh mức giá trên thị trường tương tự tại khu vực Hai Bà Trưng, Hà Nội
| Bất động sản | Diện tích (m²) | Số tầng | Giá bán (tỷ đồng) | Giá/m² (triệu đồng) | Ghi chú |
|---|---|---|---|---|---|
| CCMN Trần Đại Nghĩa (Báo cáo) | 320 (sử dụng) | 4 | 10,9 | 34 | Giá tính theo diện tích sử dụng, giá theo data chính xác |
| CCMN tương tự tại Bách Khoa, Hai Bà Trưng | 60 (đất) | 5 tầng | 11 | 183 (theo đất) | Giá đất mặt ngõ, xây 5 tầng, thang máy, phòng khép kín |
| Nhà CCMN gần Đại La, Hai Bà Trưng | 50 (đất) | 6 tầng | 9,5 | 190 (theo đất) | Nhà mới xây, cho thuê kín phòng |
| Nhà CCMN tại phố Lê Thanh Nghị | 55 (đất) | 5 tầng | 10,2 | 185 (theo đất) | Vị trí tương đương, nội thất đầy đủ |
Nhận xét về mức giá và đề xuất
Mức giá 10,9 tỷ đồng cho CCMN diện tích 55 m² đất, xây 4 tầng, diện tích sàn sử dụng 320 m² là tương đối cao nếu xét về số tầng thực tế và diện tích sử dụng. Thông thường, CCMN tại khu vực Hai Bà Trưng có giá đất dao động khoảng 180-190 triệu/m² đất, với công trình xây dựng từ 5-6 tầng. Một CCMN 4 tầng sẽ có tổng diện tích sử dụng thấp hơn, đồng nghĩa giá trị tổng cũng nên thấp hơn.
Nếu so sánh theo diện tích đất thì mức giá tương đương khoảng 198 triệu/m² là hơi nhỉnh so với mặt bằng chung, trong khi số tầng thực tế chỉ 4 thay vì 6 tầng như quảng cáo ban đầu. Điều này có thể ảnh hưởng tới khả năng khai thác dòng tiền cho thuê trong dài hạn.
Do đó, mức giá hợp lý hơn nên nằm khoảng 9,5 – 10 tỷ đồng. Mức giá này vẫn đảm bảo lợi nhuận tốt cho bên mua và phản ánh đúng giá trị thực tế của tài sản dựa trên diện tích, số tầng, vị trí và tình trạng nhà.
Chiến lược đàm phán với chủ nhà
- Nhấn mạnh sự khác biệt về số tầng thực tế (4 tầng so với quảng cáo 6 tầng) làm giảm tổng diện tích sử dụng và khả năng sinh lời.
- Tham khảo các giao dịch tương tự gần đây có giá thấp hơn, minh chứng bằng các số liệu thị trường.
- Nêu ra chi phí đầu tư bổ sung nếu muốn nâng tầng hoặc cải tạo để tăng hiệu quả kinh doanh.
- Đề xuất mức giá chào mua 9,5 tỷ đồng, giải thích đây là mức giá hợp lý, vừa đảm bảo lợi nhuận cho nhà đầu tư, vừa phù hợp với giá thị trường.
- Đàm phán linh hoạt, tận dụng nhu cầu bán gấp của chủ nhà để hướng tới mức giá cuối cùng trong khoảng 9,5 – 10 tỷ đồng.
Kết luận
Mức giá 10,9 tỷ đồng là khá cao so với thực tế công trình và mặt bằng giá tại khu vực Hai Bà Trưng. Nếu mua với mục đích đầu tư dài hạn và khai thác cho thuê, nên đề xuất mức giá khoảng 9,5 – 10 tỷ đồng để đảm bảo hiệu quả tài chính và rủi ro hợp lý. Việc đàm phán dựa trên số tầng thực tế, diện tích sử dụng, và so sánh thị trường sẽ giúp thuyết phục chủ nhà đồng ý mức giá hợp lý hơn.
