Thẩm định giá trị thực:
Diện tích tổng: 750 m² (gồm 6 lô liền kề, mỗi lô 125 m²), mặt tiền đường Nguyễn Tất Thành rộng 60m, thuộc phường Xuân Hà, quận Thanh Khê, Đà Nẵng. Giá chào bán 120 triệu/m², tổng giá khoảng 90 tỷ đồng.
So với mặt bằng giá đất thổ cư mặt tiền đường lớn tại khu vực trung tâm Đà Nẵng, nhất là ở Thanh Khê, giá đất ở đường Nguyễn Tất Thành hiện dao động khoảng 130-150 triệu/m² đối với các lô đất có vị trí đẹp, gần biển và hạ tầng hoàn chỉnh. Giá 120 triệu/m² được xem là có mức cạnh tranh, thấp hơn khoảng 15-20% so với giá thị trường tương đương.
Tuy nhiên cần lưu ý, đây là đất thổ cư chưa có xây dựng, phải đầu tư xây dựng mới. Chi phí xây dựng khách sạn hoặc căn hộ chất lượng 5 sao hiện nay rơi vào khoảng 6-7 triệu/m² sàn xây dựng, chưa tính chi phí hoàn thiện cao cấp. Nếu chủ đầu tư có dự án 5 đảo nổi như quảng cáo, đây có thể là cơ hội đón đầu tăng giá trong tương lai.
Nhận xét về giá: Giá 120 triệu/m² cho vị trí mặt tiền đường lớn, diện tích lớn và khả năng phát triển dự án khách sạn, căn hộ là hợp lý và có tiềm năng tăng giá. Người mua nếu có dòng tiền và kế hoạch rõ ràng có thể xem đây là mức giá tốt để xuống tiền ngay.
Phân tích lợi thế cạnh tranh:
- Mặt tiền đường Nguyễn Tất Thành rộng 60m, thuận tiện giao thông, dễ dàng tiếp cận du khách và khách thuê.
- Diện tích tổng lớn (750 m²) cho phép phát triển dự án quy mô lớn như khách sạn 5*, nhà hàng hoặc toà căn hộ cao cấp.
- Vị trí đối diện bãi tắm Hà Khê – một điểm cộng lớn về cảnh quan biển và thu hút du khách.
- Liền kề 6 lô đất tạo sự đồng bộ, dễ dàng triển khai dự án đồng nhất, tránh tình trạng phân mảnh.
- Thông tin dự án 5 đảo nổi của vịnh biển Nguyễn Tất Thành đang được đầu tư, giúp tăng giá trị tương lai.
Kịch bản khai thác tối ưu:
Căn cứ vị trí và diện tích, đất thích hợp nhất để đầu tư xây dựng khách sạn 4-5 sao hoặc căn hộ dịch vụ cho thuê dài hạn/ngắn hạn, tận dụng lợi thế biển và đường rộng lớn. Ngoài ra, có thể kết hợp nhà hàng hoặc dịch vụ giải trí biển để tăng doanh thu. Nếu chưa có vốn xây dựng ngay, có thể giữ đất chờ tăng giá theo tiến độ dự án 5 đảo nổi.
Bảng so sánh thị trường:
| Đặc điểm | Căn hiện tại | Đối thủ 1 (Đường Nguyễn Tất Thành, Thanh Khê) | Đối thủ 2 (Đường Võ Nguyên Giáp, Sơn Trà) |
|---|---|---|---|
| Vị trí | Đối diện bãi tắm Hà Khê, trung tâm Thanh Khê | Mặt tiền đường Nguyễn Tất Thành, gần bãi biển, diện tích nhỏ hơn (500 m²) | Đường Võ Nguyên Giáp, sát biển, quận Sơn Trà, vị trí đắc địa |
| Diện tích | 750 m² (6 lô liền kề) | 500 m² | 600 m² |
| Giá/m² | 120 triệu (giá chào) | 140 triệu | 150 triệu |
| Mặt tiền đường | 60m | 40m | 50m |
| Tiềm năng phát triển | Dự án 5 đảo nổi, biển Hà Khê | Dự án khu phức hợp biển | Khu du lịch nghỉ dưỡng cao cấp |
Checklist dành riêng cho tài sản này:
- Kiểm tra quy hoạch chi tiết 1/500, 1/2000 của phường Xuân Hà và dự án 5 đảo nổi để xác định rõ ràng ranh giới, khả năng xây dựng cao tầng, mật độ xây dựng.
- Xác thực pháp lý từng lô đất, tránh tranh chấp, lấn chiếm, đảm bảo đủ điều kiện chuyển nhượng.
- Kiểm tra hiện trạng mốc giới, đo đạc thực tế tránh sai lệch diện tích.
- Đánh giá tác động hạ tầng hiện tại và quy hoạch tương lai (đường xá, cấp thoát nước, điện, xử lý môi trường).
- Phân tích kỹ rủi ro dự án 5 đảo nổi chậm triển khai hoặc không thực hiện, ảnh hưởng đến giá trị đất.
