Thẩm định giá trị thực:
Diện tích đất 85m² tại đường Mai Đăng Chơn, Quận Ngũ Hành Sơn, Đà Nẵng giá rao 2,75 tỷ đồng, tương đương khoảng 32,35 triệu đồng/m². Đây là mức giá nằm trong phân khúc đất thổ cư trung bình – cao tại khu vực có hạ tầng hoàn chỉnh như Hoà Quý. Mặt kiệt 4m xe hơi chạy thoải mái, đất thổ cư, đã có sổ đỏ rõ ràng, là điểm cộng về pháp lý.
So với dữ liệu thị trường đất nền khu vực gần chợ Khái Tây và đường Mai Đăng Chơn, giá đất dao động từ 28-35 triệu/m² tùy vị trí và mặt tiền. Đất nở hậu, hẻm rộng 4m khá thuận tiện, cho phép xây dựng tối đa 2 căn nhà nhỏ với chiều ngang 9m, là ưu thế hiếm có trong hẻm kiệt.
Tuy nhiên, cần lưu ý: đất nằm trong kiệt, cách đường chính 80m, có thể chịu ảnh hưởng bởi quy hoạch hẻm, lộ giới hoặc hạ tầng đường chưa đồng bộ hoàn toàn. Giá xây dựng nhà mới khoảng 6-7 triệu/m², nếu mua để xây dựng hoặc đầu tư thì cần tính toán kỹ thêm chi phí hoàn thiện.
Nhận xét về giá: Mức giá 2,75 tỷ cho 85m² đất thổ cư có pháp lý rõ ràng, hẻm rộng là hợp lý, không bị “ngáo giá” quá mức, tuy nhiên không quá rẻ để gọi là “giá đầu tư bùng nổ”. Người mua nên thương lượng nhẹ để giảm 5-7% nếu muốn tối ưu.
Phân tích lợi thế cạnh tranh:
- Đường kiệt rộng 4m, xe hơi chạy thoải mái: Đây là điểm cộng lớn so với nhiều kiệt khác thường chỉ 2-3m, giúp thuận tiện di chuyển, tránh được tình trạng khó quay đầu xe.
- Đất nở hậu, chiều ngang 9m: Dễ dàng xây dựng 2 căn nhỏ hoặc nhà vườn kết hợp kinh doanh nhỏ, tăng tính linh hoạt sử dụng.
- Hướng Tây Bắc: Phù hợp với người mệnh Đông Tứ trạch, tránh nắng gắt chiều, tạo cảm giác mát mẻ.
- Vị trí gần Bệnh viện Quốc tế, làng đại học, khu dân cư đông đúc: Tăng giá trị thực tế để ở lâu dài hoặc cho thuê.
Kịch bản khai thác tối ưu:
Với vị trí và kết cấu này, kịch bản tối ưu nhất là mua để xây nhà ở thực hoặc căn hộ cho thuê sinh viên/doanh nghiệp trong làng đại học. Cũng có thể xây 2 căn nhỏ tách sổ để bán hoặc cho thuê, tạo dòng tiền đều đặn. Đầu tư xây mới hoàn toàn có thể cân nhắc nhưng cần chi phí đầu tư thêm.
Hạn chế: không phù hợp làm kho xưởng do thuộc khu dân cư đông đúc, hẻm kiệt nên hạn chế về vận chuyển hàng hóa lớn.
Bảng so sánh thị trường:
| Đặc điểm | Căn hiện tại | Đối thủ 1 (Đường Lê Văn Hiến) | Đối thủ 2 (Đường Nguyễn Văn Thoại) |
|---|---|---|---|
| Diện tích | 85 m² | 80 m² | 90 m² |
| Giá/m² | 32,35 triệu | 30 triệu | 35 triệu |
| Hướng | Tây Bắc | Đông Nam | Tây Nam |
| Hẻm | Kiệt 4m, xe hơi | Hẻm 3m, xe máy | Hẻm 5m, xe hơi |
| Pháp lý | Đã có sổ | Đã có sổ | Đã có sổ |
| Tiện ích quanh khu | Gần chợ, BVQT, làng đại học | Gần trường học, chợ nhỏ | Gần biển, khu du lịch |
Checklist dành riêng cho tài sản này:
- Kiểm tra kỹ bản đồ quy hoạch, đặc biệt về lộ giới hẻm 4m và khả năng mở rộng đường trong tương lai.
- Xác minh pháp lý sổ đỏ, đảm bảo không vướng tranh chấp hoặc đất thừa đất thiếu.
- Kiểm tra xem đất có bị ảnh hưởng bởi quy hoạch hạ tầng, dự án công cộng hay không.
- Đánh giá thực trạng mặt kiệt: đường có bị ngập nước vào mùa mưa không, hạ tầng điện nước đầy đủ.
- Phân tích phong thủy: đất nở hậu, hướng Tây Bắc khá hợp lý nhưng cần xem xét kỹ theo tuổi chủ đầu tư.
