Thẩm định giá trị thực:
Căn nhà có diện tích đất 92m², xây dựng 5 tầng với tổng diện tích sử dụng khoảng 400m², chiều ngang 4m và chiều dài 23m. Giá bán 12,25 tỷ đồng tương ứng với giá 133,15 triệu/m² sử dụng. Đây là mức giá cao so với mặt bằng chung nhà ở hẻm tại Quận Gò Vấp.
Đối với nhà cao tầng như thế này, nếu xây mới thì tổng chi phí xây dựng thô và hoàn thiện khoảng 6-7 triệu/m², tính ra khoảng 2,4 – 2,8 tỷ đồng cho 400m² sàn. Phần còn lại chủ yếu là giá trị vị trí, pháp lý và tiện nghi sẵn có.
Nhà có giấy tờ sổ hồng rõ ràng, hẻm xe hơi rộng 7m, gần ngã 4 Quang Trung, thuộc khu vực đông dân cư, tiềm năng phát triển tốt. Tuy nhiên, mặt tiền 4m khá nhỏ, nhà nở hậu có thể là điểm cộng về mặt thiết kế nhưng cũng có thể gây hạn chế trong việc mở rộng. Với kết cấu có thang máy, hệ thống PCCC và nội thất cao cấp, giá này vẫn còn hơi cao so với thị trường xung quanh (thường dao động 90-110 triệu/m² cho nhà hẻm tương tự).
Nhận xét về giá: mức giá này đang bị đẩy lên khoảng 20-30% so với giá trị thực tế nếu không xét tiện nghi đặc biệt và giấy phép kinh doanh khách sạn.
Phân tích lợi thế cạnh tranh:
- Nhà có giấy phép kinh doanh khách sạn (GPKD), phù hợp cho việc chuyển đổi khai thác cho thuê cao cấp.
- Hẻm rộng 7m, xe hơi ra vào thoải mái – rất hiếm trong khu vực hẻm tại Gò Vấp.
- Trang bị thang máy và hệ thống PCCC đầy đủ, đảm bảo an toàn và tiện nghi.
- 10 phòng ngủ, mỗi phòng đều có toilet riêng, tiện cho mô hình căn hộ dịch vụ hoặc khách sạn nhỏ.
- Vị trí gần ngã 4 Quang Trung, thuận tiện giao thông và kinh doanh.
Kịch bản khai thác tối ưu:
Căn nhà này phù hợp nhất để khai thác cho thuê căn hộ dịch vụ (CHDV) hoặc khách sạn mini do đã có giấy phép kinh doanh, kết cấu phòng đầy đủ tiện nghi và trang bị thang máy cùng hệ thống an ninh, PCCC. Ngoài ra, cũng có thể giữ để ở kết hợp kinh doanh hoặc đầu tư cho thuê dài hạn dòng tiền ổn định.
Không phù hợp để làm kho xưởng do vị trí và kết cấu, cũng không tối ưu để đập xây mới do diện tích đất nhỏ ngang 4m và chi phí xây dựng cao.
Bảng so sánh thị trường:
| Đặc điểm | Căn hiện tại | Đối thủ 1 (Đường Lê Đức Thọ) | Đối thủ 2 (Đường Quang Trung) |
|---|---|---|---|
| Diện tích đất (m²) | 92 (4×23, nở hậu) | 85 (5×17) | 100 (4×25) |
| Số tầng | 5 | 4 | 4 |
| Giá bán (tỷ) | 12,25 | 8,5 | 10,7 |
| Giá/m² sàn (triệu) | 133,15 | 100 | 115 |
| Hẻm | 7m xe hơi | 4m xe máy | 6m xe hơi nhỏ |
| Tiện nghi | Thang máy, PCCC, GPKD KS | Nội thất cơ bản, không thang máy | Thang bộ, chưa có GPKD |
Checklist dành riêng cho tài sản này:
- Kiểm tra kỹ giấy phép kinh doanh khách sạn và hệ thống PCCC có còn hiệu lực không.
- Xem xét kỹ kết cấu nhà, đặc biệt thang máy và hệ thống điện nước do nhà đã đi vào vận hành cho thuê.
- Kiểm tra quy hoạch xung quanh có dự án nào ảnh hưởng đến hẻm xe hơi 7m không (để tránh bị cắt hẻm hoặc thu hẹp).
- Do nhà nở hậu, cần khảo sát kỹ tầng hầm, móng để đảm bảo không bị sụt lún hoặc không đồng đều.
- Kiểm tra kỹ hợp đồng cho thuê hiện tại nếu có, để đảm bảo quyền lợi khi tiếp nhận.
