Nhận định mức giá chào bán 26,5 tỷ đồng
Giá chào 26,5 tỷ đồng cho căn nhà mặt phố 6 tầng tại Lê Văn Quới, Quận Bình Tân là mức giá khá cao, tương ứng khoảng 114,22 triệu đồng/m² diện tích sử dụng. Tuy nhiên, mức giá này có thể được xem xét là hợp lý trong một số trường hợp đặc biệt như sau:
- Tòa nhà có vị trí đắc địa, mặt tiền rộng, ngay ngã tư lớn, thuận tiện kinh doanh, giao thông tốt.
- Công trình xây dựng mới, hiện đại với thang máy, hệ thống PCCC và nội thất đầy đủ, phù hợp khai thác cho thuê căn hộ dịch vụ (28 căn hộ mini).
- Đang có hợp đồng khoán cho thuê với thu nhập ổn định 74 triệu đồng/tháng, tạo dòng tiền đều đặn cho chủ đầu tư.
- Pháp lý minh bạch, đã có sổ đỏ rõ ràng, chủ nhà đang có nhu cầu bán và sẵn sàng thương lượng.
Phân tích và so sánh giá với thị trường
| Tiêu chí | Bất động sản phân tích | Tham khảo khu vực Quận Bình Tân |
|---|---|---|
| Vị trí | Mặt tiền đường 8m, ngay ngã tư Bốn Xã, thuận lợi kinh doanh | Nhà mặt tiền đường lớn, giá khoảng 70-90 triệu/m² |
| Diện tích đất | 232 m² | Thường dao động 80-150 m² đối với nhà phố kinh doanh |
| Diện tích sử dụng | 1392 m² (6 tầng) | Thông thường nhà 1-3 tầng, diện tích sử dụng nhỏ hơn nhiều |
| Giá/m² sử dụng | 114,22 triệu đồng/m² | Khoảng 70 – 90 triệu đồng/m² |
| Tiện ích và thiết kế | Thang máy, thiết kế căn hộ mini full nội thất, PCCC đầy đủ | Nhà phố truyền thống, ít căn hộ dịch vụ, ít tầng |
| Thu nhập cho thuê | Khoán 74 triệu/tháng (~3,3% lợi suất năm trên giá chào) | Thông thường lợi suất cho thuê thấp hơn hoặc không ổn định |
Nhận xét và lời khuyên khi xuống tiền
Mức giá 26,5 tỷ đồng là cao hơn mặt bằng trung bình khu vực khoảng 20-30%, nhưng được bù đắp bởi thiết kế hiện đại, số tầng lớn và tiềm năng khai thác căn hộ mini dịch vụ. Nếu bạn đang tìm kiếm một tài sản có dòng tiền cho thuê ổn định và vị trí kinh doanh thuận lợi thì đây là lựa chọn đáng cân nhắc.
Tuy nhiên, cần lưu ý thêm các điểm sau trước khi quyết định:
- Kiểm tra kỹ hợp đồng khoán cho thuê hiện tại, đảm bảo nguồn thu nhập ổn định và không có rủi ro pháp lý.
- Đánh giá chi phí vận hành, bảo trì tòa nhà 6 tầng, thang máy và các thiết bị kỹ thuật.
- Xác nhận rõ quyền sử dụng đất và tính pháp lý của sổ đỏ, tránh tranh chấp.
- Thương lượng để giảm giá vì BIDV chỉ thẩm định khoảng 26,5 tỷ, chủ đang vay ngân hàng và có thể có áp lực tài chính.
Đề xuất giá và chiến lược thương lượng
Dựa trên phân tích, mức giá hợp lý hơn nên từ 22,5 – 24 tỷ đồng, tương ứng giá khoảng 97 – 103 triệu đồng/m² sử dụng, vẫn đảm bảo lợi suất cho thuê hợp lý và phù hợp với mặt bằng thị trường.
Cách thuyết phục chủ nhà giảm giá:
- Đưa ra dẫn chứng mức định giá thấp hơn của ngân hàng BIDV và so sánh với giá thị trường tương tự.
- Nêu rõ chi phí bảo trì, vận hành tòa nhà lớn và rủi ro khi đầu tư bất động sản dạng căn hộ mini.
- Đề cập đến áp lực tài chính của chủ nhà do vay ngân hàng và mong muốn bán nhanh.
- Đưa ra cam kết thanh toán nhanh, minh bạch để tạo sự tin tưởng.
Nếu chủ nhà đồng ý mức giá này, bạn sẽ sở hữu tài sản có tiềm năng khai thác tốt với giá hợp lý hơn nhiều so với hiện trạng.
