Check giá "CHDV 4.5x16m, 6 tầng, 15P, thu nhập 35tr mặt tiền Lý Phục Man Q7"

Nhận định về mức giá 16,5 tỷ cho căn nhà mặt tiền Lý Phục Man, Quận 7

Mức giá 16,5 tỷ đồng cho căn nhà mặt phố diện tích đất 55m², xây dựng 6 tầng với 15 phòng tại Lý Phục Man, Quận 7 là mức giá khá cao nếu xét trên đơn giá khoảng 300 triệu/m². Tuy nhiên, mức giá này có thể được coi là hợp lý trong một số trường hợp cụ thể như vị trí đắc địa, tiềm năng khai thác cho thuê cao hoặc pháp lý hoàn chỉnh.

Phân tích chi tiết và so sánh thị trường

Đánh giá chi tiết và lưu ý khi xuống tiền

Ưu điểm:

• Vị trí mặt tiền đường lớn, thuận tiện kinh doanh và cho thuê căn hộ dịch vụ.
• Pháp lý rõ ràng, có sổ hồng riêng và hoàn công đầy đủ, giảm thiểu rủi ro pháp lý.
• Tòa nhà có 15 phòng, phù hợp khai thác mô hình căn hộ dịch vụ (CHDV), tạo nguồn thu ổn định 35 triệu/tháng.

Nhược điểm và lưu ý:

• Đơn giá khoảng 300 triệu/m² cao hơn mặt bằng chung cùng khu vực, cần kiểm tra kỹ hiệu quả đầu tư thực tế.
• Thu nhập cho thuê 35 triệu/tháng tương đương lợi suất khoảng 2.5%/năm, thấp hơn mức kỳ vọng lợi suất tối thiểu 5-6% cho loại hình CHDV.
• Cần kiểm tra chi phí vận hành, bảo trì, thuế, và khả năng lấp đầy phòng để đánh giá lợi nhuận thực tế.
• Kiểm tra kỹ các điều kiện pháp lý liên quan đến việc kinh doanh căn hộ dịch vụ, tránh rủi ro thay đổi quy định.

Đề xuất giá hợp lý và cách thương lượng

Dựa trên mặt bằng giá khu vực Quận 7 và hiệu quả đầu tư thực tế, giá hợp lý để thương lượng nên dao động từ 13,5 đến 14,5 tỷ đồng, tương đương mức giá 245 – 265 triệu/m². Mức giá này giúp cải thiện lợi suất cho thuê lên khoảng 3-3,5% và có tiềm năng tăng giá trong tương lai.

Để thuyết phục chủ nhà đồng ý mức giá này, bạn có thể:

• Trình bày các số liệu thực tế về lợi suất cho thuê và so sánh với các bất động sản tương tự trong khu vực.
• Nhấn mạnh rủi ro và chi phí vận hành, bảo trì tòa nhà, ảnh hưởng tới lợi nhuận thu về.
• Đưa ra phương án thanh toán nhanh, không phát sinh thủ tục phức tạp để tạo ưu thế cho người bán.
• Yêu cầu hỗ trợ thêm các điều kiện như bàn giao nội thất hoặc hợp đồng thuê hiện tại nếu có để giảm thiểu rủi ro.

Kết luận

Mức giá 16,5 tỷ đồng là khá cao và chỉ hợp lý nếu bạn đánh giá cao vị trí, tiềm năng phát triển trong tương lai và chấp nhận lợi suất cho thuê thấp tạm thời. Nếu mục tiêu là đầu tư cho thuê hiệu quả và sinh lời ổn định, việc thương lượng giảm giá về khoảng 13,5 – 14,5 tỷ sẽ khả thi và hợp lý hơn.