Thẩm định giá trị thực:
Căn nhà 4 tầng, diện tích đất 65m², tổng diện tích sàn ước tính khoảng 220-240m² (1 trệt + 2 lầu + sân thượng). Giá bán 6,5 tỷ đồng, tương đương khoảng 100 triệu/m² đất, hoặc khoảng 27-29 triệu/m² sàn xây dựng.
So với mặt bằng giá khu vực Quang Trung, P10, Gò Vấp, nhà phố trung bình có giá đất khoảng 90-110 triệu/m² tùy vị trí hẻm hay mặt tiền. Tuy nhiên, nhà xây kiên cố BTCT 4 tầng, 7-8 phòng ngủ, đang khai thác cho thuê CHDV thu nhập 32 triệu/tháng là điểm cộng lớn.
Chi phí xây dựng mới tính theo giá thô + hoàn thiện hiện nay khoảng 6-7 triệu/m², tương đương 1,3 – 1,6 tỷ cho 220m² sàn. Như vậy, phần giá trị đất và vị trí chiếm phần lớn trên giá bán.
Nhận xét về giá: Giá này tương đối hợp lý với khu vực, không quá cao so với thị trường nhà hẻm xe tải, khu dân trí cao tại Gò Vấp. Tuy nhiên cần kiểm tra kỹ hẻm có đảm bảo xe tải lớn ra vào thuận tiện và pháp lý không vướng quy hoạch.
Phân tích lợi thế cạnh tranh:
- Hẻm xe tải thông thoáng, thuận tiện cho khai thác CHDV, khác biệt so với nhiều căn nhà trong hẻm nhỏ bóp méo giao thông.
- Nhà xây kiên cố BTCT, 4 tầng, với 7-8 phòng riêng biệt, full WC, phù hợp khai thác cho thuê sinh lời cao.
- Vị trí gần sân bay, trung tâm Gò Vấp, tiện ích đầy đủ, phù hợp cả người thuê dài hạn hoặc khách công tác.
- Dòng tiền khai thác 32 triệu/tháng khá ổn định, tương đương lợi suất khoảng 6%/năm so với giá bán.
Kịch bản khai thác tối ưu:
Căn nhà phù hợp nhất để tiếp tục khai thác CHDV (căn hộ dịch vụ), dòng tiền ổn định và dễ quản lý. Ngoài ra, nếu người mua có vốn và am hiểu thị trường, có thể xem xét cải tạo nâng chuẩn hoặc chuyển đổi thành căn hộ mini cho thuê theo mô hình cao cấp hơn để tăng giá trị cho thuê.
Khả năng tái đầu tư xây mới là không cao do diện tích đất hạn chế và chi phí xây mới không chênh lệch nhiều với giá mua hiện tại.
Bảng so sánh thị trường:
| Đặc điểm | Căn hiện tại | Đối thủ 1 (Quang Trung, Gò Vấp) | Đối thủ 2 (Phan Văn Trị, Gò Vấp) |
|---|---|---|---|
| Diện tích đất | 65 m² | 60 m² | 70 m² |
| Diện tích sàn | ~230 m² (4 tầng) | ~180 m² (3 tầng) | ~220 m² (4 tầng) |
| Giá bán | 6,5 tỷ (100 tr/m² đất) | 6,2 tỷ (103 tr/m² đất) | 7,1 tỷ (101 tr/m² đất) |
| Pháp lý | Đã có sổ | Đã có sổ | Đã có sổ |
| Hẻm | Xe tải thông | Hẻm xe máy | Hẻm xe tải nhỏ |
| Dòng tiền cho thuê | 32 triệu/tháng (CHDV) | 25 triệu/tháng | 30 triệu/tháng |
Checklist dành riêng cho tài sản này:
- Kiểm tra kỹ pháp lý: Sổ đỏ đã có, nhưng cần kiểm tra quy hoạch hẻm xe tải có bị thu hẹp hay cấm xe tải không.
- Kiểm tra hiện trạng nhà: Mặc dù BTCT kiên cố nhưng cần kiểm tra kết cấu chịu lực, các vị trí sửa chữa, thấm dột, hệ thống điện nước.
- Kiểm tra hẻm: Đảm bảo xe tải ra vào thuận tiện, không bị cấm giờ hoặc quy định hạn chế.
- Kiểm tra phong thủy nếu người mua quan tâm (hướng nhà, ánh sáng, thoáng mát).
- Xem xét các chi phí bảo trì, thuế, phí dịch vụ liên quan đến khai thác CHDV hiện tại.
