Nhận định mức giá thuê 70 triệu/tháng cho CHDV 21 phòng tại Dương Quảng Hàm, Gò Vấp
Giá thuê 70 triệu đồng/tháng đối với căn nhà mặt phố có diện tích sử dụng 500 m², gồm 21 phòng căn hộ dịch vụ (CHDV) full nội thất tiện nghi ở vị trí Dương Quảng Hàm, Quận Gò Vấp là mức giá ở tầm trung-cao so với thị trường cho thuê dạng CHDV hiện nay tại khu vực này.
Phân tích cụ thể:
Phân tích chi tiết
| Tiêu chí | Thông tin BĐS hiện tại | Tham khảo thị trường tương tự tại Gò Vấp (2023-2024) | Nhận xét |
|---|---|---|---|
| Diện tích sử dụng | 500 m² (5m x 20m, 6 tầng) | Diện tích tương tự thường là 400-600 m² | Đủ rộng cho 20+ phòng căn hộ dịch vụ |
| Số phòng | 21 phòng, 22 WC, có duplex dạng phòng lớn | Thông thường CHDV có 15-20 phòng cùng khu vực | Số phòng nhiều, đa dạng loại phòng, phù hợp cho thuê ngắn/dài hạn |
| Vị trí | Đường Dương Quảng Hàm, trung tâm Gò Vấp | Gò Vấp là quận đang phát triển, giá thuê nhà mặt phố CHDV dao động 50-80 triệu/tháng | Vị trí dễ tiếp cận, phù hợp mô hình CHDV |
| Trang thiết bị, nội thất | Full option, tiện nghi sịn sò | CHDV cao cấp có nội thất đầy đủ được định giá cao hơn 20-30% | Có thể thu hút khách thuê cao cấp, tăng giá trị cho thuê |
| Giá thuê | 70 triệu/tháng | Tham khảo mức phổ biến: 50-80 triệu/tháng tùy chất lượng | Giá thuê đang ở mức hợp lý nếu nội thất và tiện ích đúng như quảng cáo |
| Lợi nhuận dự kiến | 38-40 triệu/tháng lợi nhuận | Lợi nhuận ròng từ CHDV thường chiếm 50-60% doanh thu thuê | Lợi nhuận khá hấp dẫn, phù hợp đầu tư khai thác kinh doanh |
| Tiền cọc | 200 triệu đồng, khách không hoàn lại | Tiền cọc phổ biến là 1-3 tháng tiền thuê, có hoàn lại | Cần cân nhắc kỹ điều khoản không hoàn lại, có thể thương lượng |
Lưu ý khi xuống tiền
- Pháp lý rõ ràng: Đã có sổ, cần kiểm tra kỹ tính pháp lý, giấy phép sử dụng, và quyền sang nhượng hợp pháp.
- Kiểm tra thực tế: Thẩm định chất lượng xây dựng, trang thiết bị, nội thất đúng như mô tả.
- Điều khoản hợp đồng: Rà soát kỹ về tiền cọc không hoàn lại, thời gian sang nhượng, quyền lợi và nghĩa vụ các bên để tránh rủi ro tài chính.
- Khả năng vận hành: Đánh giá khả năng khai thác thực tế theo mô hình CHDV, kinh nghiệm quản lý hoặc thuê đơn vị vận hành chuyên nghiệp.
Đề xuất mức giá hợp lý và cách thương lượng
Dựa trên phân tích, mức giá 70 triệu/tháng là chấp nhận được nhưng chưa phải là tối ưu nhất. Chủ nhà thường kỳ vọng tối đa lợi nhuận. Bạn có thể đề xuất mức thuê khoảng 60-65 triệu/tháng với các lý do:
- Tiền cọc không hoàn lại là rủi ro lớn, bạn cần giảm giá thuê để bù đắp.
- Thị trường có nhiều lựa chọn CHDV tương tự, có thể tham khảo thêm để có so sánh.
- Đề nghị chủ nhà hỗ trợ các chi phí phát sinh ban đầu hoặc hỗ trợ cải tạo nếu cần thiết.
Chiến thuật thuyết phục chủ nhà:
- Trình bày thực tế thị trường, các số liệu so sánh tại khu vực gần đó.
- Nhấn mạnh bạn là khách thuê dài hạn, thanh toán ổn định, giảm rủi ro cho chủ nhà.
- Đề xuất phương án thanh toán cọc hợp lý hơn, hoặc cọc có thể hoàn lại một phần.
- Đưa ra cam kết sử dụng đúng mục đích, giữ gìn tài sản, tạo mối quan hệ hợp tác lâu dài.
Kết luận
Mức giá 70 triệu đồng/tháng là hợp lý trong trường hợp căn nhà thực sự đầy đủ tiện nghi, vị trí tốt và pháp lý rõ ràng. Tuy nhiên, để giảm thiểu rủi ro và tối ưu chi phí, bạn nên thương lượng giảm giá thuê xuống khoảng 60-65 triệu đồng/tháng, đồng thời làm rõ các điều khoản về tiền cọc và quyền lợi hai bên.
