Thẩm định giá trị thực:
Căn hộ dịch vụ (CHDV) mini 1 phòng ngủ, diện tích 45 m² tại Đường Yên Thế, Phường 2, Quận Tân Bình nằm trong tòa nhà 7 tầng có thang máy, an ninh tốt với ra vào vân tay và camera 24/7. Giá thuê hiện tại 8,3 triệu/tháng tương đương khoảng 184.000 đồng/m²/tháng. Với vị trí gần sân bay Tân Sơn Nhất – một trong những khu vực có nhu cầu thuê cao, giá này ở mức trung bình – cao so với các căn hộ dịch vụ quy mô và nội thất tương tự trong khu vực.
So với mức giá thuê trung bình các căn hộ mini 1PN tại Tân Bình dao động từ 6-8 triệu/tháng, đây là mức giá hơi nhỉnh hơn do căn hộ mới 100%, full nội thất cao cấp với máy giặt riêng, ban công thoáng, và các tiện ích an ninh hiện đại. Tuy nhiên, căn hộ chỉ có 1 phòng vệ sinh, diện tích vừa đủ, không có thông tin về bãi đậu xe riêng (chỉ để xe tầng trệt chung), có thể là điểm hạn chế khi khách thuê xe hơi.
Nhận xét về giá: Giá 8,3 triệu/tháng là hơi cao so với mặt bằng chung nhưng chấp nhận được nếu người thuê ưu tiên sự mới, tiện nghi đầy đủ và vị trí gần sân bay. Tuy nhiên, nếu giá này được giảm khoảng 5-7% sẽ tăng sức cạnh tranh, vì nhiều CHDV trong quận Tân Bình có giá từ 7-8 triệu/tháng với điều kiện tương tự.
Phân tích lợi thế cạnh tranh:
- Vị trí: Gần sân bay Tân Sơn Nhất, thuận tiện cho khách doanh nhân, người làm việc tại sân bay hoặc khu vực lân cận.
- Kết cấu: Tòa nhà 7 tầng có thang máy, ra vào bằng vân tay, an ninh tốt với camera 24/7.
- Nội thất: Full nội thất mới 100%, có máy giặt riêng trong căn, ban công và cửa sổ giúp thoáng mát, khác biệt so với nhiều căn hộ mini chỉ có máy giặt chung.
- Giờ giấc tự do: Phù hợp với khách thuê có nhu cầu linh hoạt về giờ ra vào.
Kịch bản khai thác tối ưu:
Căn hộ này phù hợp nhất cho khách thuê ở thực, đặc biệt là nhân viên sân bay, chuyên gia nước ngoài hoặc người làm việc trong khu vực Tân Bình cần chỗ ở ngắn hạn đến trung hạn với tiện nghi đầy đủ. Ngoài ra, chủ nhà có thể khai thác cho thuê dòng tiền ổn định, khách thuê dài hạn. Không phù hợp để làm kho xưởng hay đầu tư xây lại do quy mô và vị trí tòa nhà hiện tại.
Bảng so sánh thị trường:
| Đặc điểm | Căn hiện tại | Đối thủ 1 (Căn 1PN Tân Bình) | Đối thủ 2 (Studio gần sân bay) |
|---|---|---|---|
| Diện tích | 45 m² | 40 m² | 30 m² |
| Giá thuê | 8,3 triệu/tháng | 7,5 triệu/tháng | 6,8 triệu/tháng |
| Nội thất | Full mới, máy giặt riêng, ban công | Full, máy giặt chung, không ban công | Full cơ bản, không máy giặt riêng |
| Tiện ích tòa nhà | Thang máy, vân tay, camera 24/7 | Thang máy, bảo vệ 24/7 | Hẻm nhỏ, không thang máy |
| Vị trí | Gần sân bay, thuận tiện đi lại | Gần chợ, tiện di chuyển | Gần sân bay, hẻm nhỏ |
Checklist dành riêng cho tài sản này:
- Kiểm tra hợp đồng thuê rõ ràng, tránh tranh chấp pháp lý do căn hộ dịch vụ.
- Kiểm tra hệ thống thang máy, an ninh vận hành ổn định.
- Đánh giá tình trạng thực tế nội thất, máy giặt riêng hoạt động tốt.
- Kiểm tra mức phí dịch vụ, điện nước để tránh phát sinh cao.
- Kiểm tra tình trạng đậu xe tầng trệt có đủ chỗ cho khách thuê có xe máy/ô tô.
